Il Condominio

LA RIPARAZIONE DEL TETTO IN UN PICCOLO STABILE

LA DOMANDA
Mia zia è proprietaria di un appartamento facente parte di uno stabile composto di otto appartamenti (quattro al mezzanino e quattro al primo piano). Non è stato costituito condominio, non esiste regolamento condominiale e non sono state fatte tabelle millesimali.In caso di lavori di riparazione del tetto, come debbono essere ripartite le spese? Si consideri che nell'atto di compravendita si legge: «Il fabbricato... ha caratteristiche costruttive che non richiedono, giusta la vigente normativa, la formale costituzione di un condominio. Dalla data del presente atto... la parte acquirente assume... l'obbligo di provvedere, congiuntamente ai proprietari delle rimanenti porzioni immobiliari, alla gestione e manutenzione di eventuali parti e servizi comuni allo stabile, assumendo, altresì, a proprio carico le relative spese in proporzione all'acquisita».

La legge di riforma del condominio, n. 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013, ha modificato e integrato diverse norme del Codice civile. Il primo comma dell’articolo 1138 stabilisce che, «quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a 10, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese...». L'articolo 68 delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede che «il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio».Dalle norme citate, e con riferimento al quesito posto, emerge che, essendo i condòmini otto, non occorrerà redigere un regolamento condominiale e anche le relative tabelle potranno non essere predisposte. Sicché, in assenza di costituzione del condominio, se il titolo o la legge non dispongono diversamente (articolo 1100 del Codice civile) si applicano le disposizioni previste dal Codice stesso per la comunione. Infatti, al riguardo, l’articolo 1101 prevede che «le quote dei partecipanti alla comunione si presumono uguali. Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote». Allo stesso modo la legge presume che debbano essere calcolati i vantaggi e i pesi della comunione.Nel caso di specie, rientra nella comunione il tetto, che deve essere sottoposto a manutenzione e che serve a tutti i partecipanti. La spesa per interventi di natura ordinaria o straordinaria va quindi ripartita tra tutti in parti uguali.Se, poi, esistono parti o impianti che servono solo un gruppo di proprietari, sono questi ultimi a doversi accollare gli oneri per le relative opere di manutenzione.Nellla situazione prospettata dal quesito, di riparazione del tetto, bisogna però considerare la possibilità di fruire di agevolazioni fiscali. Al fine di beneficiare della detrazione per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni - prevista dall’articolo 16-bis del Tuir 917/1986 e dall’articolo 1, comma 47, della legge 190/2014 - i comproprietari che, non avendone l'obbligo, non abbiano nominato un amministratore dovranno chiedere il codice fiscale condominiale ed eseguire tutti gli adempimenti previsti dalla disposizione citata, a nome del condominio. Per quanto concerne i pagamenti, è necessario effettuare i bonifici indicando, oltre al codice fiscale del condominio, anche quello del condomino che effettua il pagamento (si veda la circolare 57/E del 1998), che potrà essere tratto indifferentemente sul conto corrente bancario o postale di uno dei condòmini, a tal fine delegato dagli altri, o su un conto appositamente istituito. Per la ripartizione delle spese relative alla parti comuni alle unità immobiliari, i condòmini dovranno concorrere alle stesse in ragione dei millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili secondo il Codice civile (si vedano gli articoli 1123 e seguenti). In sostanza, anche in presenza piccoli stabili, ai fini della detrazione è richiesta l'esistenza di un condominio, che deve avere un codice fiscale da indicare nelle fatture e nei bonifici, anche se il bonifico è eseguito dal conto di uno dei condòmini.

Da: Condominio24


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