Il Condominio

LA DELIBERA ANNULLABILE SI IMPUGNA IN 30 GIORNI

LA DOMANDA
Abito in un condominio di quattro piani. A dicembre si è tenuta l'assemblea in cui sono stati approvati il bilancio consuntivo e preventivo. Sono trascorsi i termini di impugnabilità e mi sono accorta che la spesa relativa alla pulizia delle scale è stata ripartita in base alla tabella millesimale generale, senza tener conto del piano dei vari appartamenti. Essendo i bilanci approvati, non è più possibile ricalcolare le spese in base ai giusti criteri? Credo inoltre che questo succeda da anni. Cosa è possibile fare?

La legge n. 220/12, di riforma del condominio, ha novellato anche l’articolo 1124 del Codice civile, rubricato, «manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori», equiparando così gli ascensori alle scale medesime e ribadendo, altresì, il concetto secondo cui entrambi i beni «sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono». Le spese relative per le scale e gli elementi ad esse connessi (scalini, pianerottoli, corrimani) vanno ripartite, secondo i criteri dettati dall'articolo 1124, ossia per metà in ragione del valore millesimale delle singole unità immobiliari cui la struttura serve, e per l'altra metà «esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo». I criteri stabiliti dall’articolo 1124 ineriscono a tutte le spese relative alla conservazione della cosa comune, per mantenere l'uso e il godimento a vantaggio dei condomini facendo fronte alla naturale deteriorabilità delle strutture.Tuttavia, in materia di ripartizione delle spese per la pulizia delle scale, in deroga al principio posto dall'articolo 1123, 2° comma, deve farsi riferimento in via analogica alla regola posta dall'articolo 1124, 1° comma, esclusivamente nella sua seconda parte, che prevede un criterio di ripartizione in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo, la cui ratio va individuata nel fatto che «a parità di uso, i proprietari dei piani alti logorano di più le scale rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui contribuiscono in misura maggiore alla spese di ricostruzione e manutenzione. Ugualmente, a parità di uso, i proprietari di piani più alti sporcano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui devono contribuire in misura maggiore alle spese di pulizia» (Cassazione n. 432/2007).Va quindi ricordata la fondamentale differenza tra delibere nulle e annullabili. Le prime sono prive degli elementi essenziali (per esempio: manca l’indicazione dei nominativi dei presenti in assemblea e dei rispettivi millesimi o dei votanti); hanno oggetto impossibile o illecito cioè contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume (per esempio: dispongono opere di abuso edilizio o vietano l’acquisto di appartamenti a determinati soggetti per ragioni di discriminazione razziale); hanno oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea; incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini (per esempio: disciplinano l’utilizzo di un bene che in realtà è di proprietà esclusiva di un solo condomino). Le seconde sono tali quando: la costituzione dell’assemblea è irregolare (per esempio: non si raggiunge il numero minimo di partecipanti); sono prese con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; sono affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti anche al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea; sono affette da vizi di irregolarità nel procedimento di convocazione dei condomini; violano norme richiedenti maggioranze qualificate in relazione all’oggetto. Ora, in considerazione del fatto che la delibera citata sulla ripartizione delle “spese relative alla pulizia delle scale” non è lesiva dei diritti e degli obblighi spettanti a ciascun condominio, ma è soltanto viziata per una falsa causa, si può pacificamente affermare che la stessa è affetta da annullabilità e quindi, ai sensi dell’articolo 1137 del Codice civile «ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di 30 giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti». Pertanto, qualora per gli assenti non sia stato ancora comunicato/inviato il verbale di assemblea, è possibile impugnare la relativa delibera nel predetto termine di 30 giorni.In caso contrario, occorre aspettare la prossima assemblea ordinaria per l’approvazione o meno del riparto consuntivo/preventivo, per poi sollevare la problematica in sede di discussione per l’approvazione del bilancio consuntivo e/o preventivo e, se del caso, impugnare la relativa delibera.

Da: Condominio24


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