Il Condominio

Gli «interpelli del condominio»: il punto sulle deliberazioni inesistenti

di Federico Ciaccafava

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Soffermiamoci sulla figura dell'inesistenza giuridica dei deliberati assembleari condominiali.

D: In termini generali, accanto alla categoria della invalidità, è ammissibile configurare anche quella dell'inesistenza giuridica?
R: Prima di affrontare la questione in riferimento alle delibere condominiali, occorre premettere che, in ambito contrattuale, la figura dell'inesistenza è stata definita come la mancanza di un fatto o atto socialmente rispondente alla nozione di contratto. In particolare, la nozione dell'inesistenza risponde ad una esigenza concreta, cioè quella di determinare l'ambito entro il quale il contratto può costituire oggetto della valutazione di nullità e produrre quegli effetti che, sia pure eccezionalmente, sono collegati al contratto nullo, escludendo invece quelle situazioni nelle quali non è riscontrabile un atto di autonomia privata (Bianca C.M., Patti G., Patti S.). Nella più generale cornice normativa che abbraccia il negozio giuridico, un Maestro della nostra dottrina ha poi distinto tra mancanza che permetta la giuridica identificazione del negozio, mancanza che induce soltanto l'invalidità del medesimo, e mancanza che invece impedisce l'identificazione del negozio, perciò giuridicamente inesistente. L'identificazione è impossibile quando l'incompletezza sia tale da escludere che in un fatto possa ravvisarsi un determinato negozio. La nozione non è però scevra di difficoltà dal punto di vista interpretativo ed applicativo (Santoro Passarelli F.).

D: Tanto premesso, tale figura può ritenersi applicabile anche in relazione alle delibere assembleari?
R: È opportuno ribadire che la deliberazione assembleare inesistente non è prevista da alcuna norma di legge, essendo invece il prodotto della elaborazione compiuta in senso alla giurisprudenza ed alla dottrina. In particolare, la Corte di cassazione, scrutinando i deliberati assembleari assunti nell'ambito della disciplina societaria, la quale, come è noto, ha da sempre costituito il modello normativo al quale ricondurre eventuali lacune presenti nel tessuto normativo del regime del condominio negli edifici, ha individuato, accanto ai vizi di annullabilità e nullità, espressione della tradizionale categoria della invalidità, la figura, di matrice essenzialmente giurisprudenziale e dottrinaria, della inesistenza giuridica.

D: Pur con i dovuti margini d'incertezza legati alle sue concrete ed effettive manifestazioni ed applicazioni, quando si ritiene possa ravvisarsi tale figura?
R: In conformità a quanto espresso in tema proprio dalla Suprema Corte, si ritiene che alla inesistenza giuridica debba farsi riferimento “.. nei casi nei quali lo scostamento della realtà dal modello legale risulta così marcato da impedire di ricondurre l'atto alla categoria stessa di deliberazione assembleare, e cioè in relazione alle situazioni nelle quali l'evento storico al quale si vorrebbe attribuire la qualifica di deliberazione assembleare si è realizzato con modalità non semplicemente difformi da quelle imposte dalla legge o dallo statuto sociale, ma tali da far sì che la carenza di elementi o fasi essenziali non permetta di scorgere in esso i lineamenti tipici dai quali una deliberazione dovrebbe esser connotata ..” (cfr., Cass. civ. n. 16390/2007). Come anticipato, tale categoria giuridica non trova specifico fondamento in alcuna disposizione di legge e, dunque, può essere individuata, senza incorrere in alcun arbitrio interpretativo, soltanto qualora l'incompletezza della fattispecie sia così grave da escluderne la riconducibilità ad un determinato tipo legale: ciò in quanto, come è stato posto in rilievo, una norma giuridica non può sanzionare direttamente l'inesistenza, in quanto la norma, per essere applicabile, presuppone che una fattispecie esista, per quanto viziata (vedi, Cass. civ. n. 12008 del 1998). In altri termini, la delibera assembleare si rivela inesistente ogniqualvolta manchi alcuno dei requisiti procedimentali indispensabili per la formazione di una delibera imputabile all'organo assembleare e quindi al Condominio, con il risultato di determinare una fattispecie apparente, non sussumibile nella categoria giuridica delle deliberazioni assembleari per inadeguatezza strutturale o funzionale rispetto al modello normativo.

D: Possono individuarsi delle fattispecie concrete in cui è possibile richiamare tale figura?
R: In dottrina sono state avanzate alcune ipotesi di scuola ricorrendo le quali la deliberazione assembleare si rivela come inesistente. In particolare, può dar luogo a giuridica inesistenza: (i) la deliberazione adottata dal solo amministratore in segreto; (ii) la deliberazione assunta da singoli condomini mediante referendum con consultazione verbale separata; (iii) la deliberazione assunta da singoli condomini facendo ricorso ad un “pezzo di carta” fatto girare e mandato a firmare ai singoli partecipanti come manifestazione di volontà preordinata da qualcuno di essi o dall'amministratore. In questi casi, vi è difetto di una riunione assembleare, l'assoluta mancanza di voti, o la votazione assunta da soggetti non legittimati. Così, se l'atto è assunto fuori dal collegio, o non è votato, oppure è votato da soggetti che non sono condomini; pertanto, la delibera condominiale non esiste affatto e siamo in presenza di un “aborto che non possiede nemmeno i requisiti strutturali e funzionali minimi”.(Marco Andrighetti-Formaggini).

D: La delibera assembleare qualificata come inesistente è idonea a produrre effetti?
R: Come messo in rilievo dalla dottrina, la deliberazione inesistente non può ricevere alcun giudizio in termini di validità o invalidità i quali pur sempre presuppongono una parvenza di realtà giuridica. La deliberazione assembleare inesistente è perciò insanabile e quindi improduttiva di effetti con efficacia ex tunc. Né la stessa è suscettibile di essere rinnovata in quanto deliberazione mai venuta ad esistenza. La deliberazione assembleare inesistente non può pertanto mai ritenersi esecutiva, ovvero efficace e vincolante, né per i condomini, né tantomeno per l'amministratore, il quale, a pena di risarcimento danni, una volta qualificata come tale, dovrà pertanto astenersi da dargli totale o anche parziale esecuzione.

RIFERIMENTI NORMATIVI
Cod. civ. art. 1117
Cod. civ. art. 1136
Cod. civ. art. 1137
Cod. civ. art. 1418


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