Il Condominio

CRITERI DI RETTIFICA DELLE TABELLE MILLESIMALI

LA DOMANDA
Nel 1965 avviene la costruzione, da parte di un unico proprietario, di una palazzina con cinque appartamenti e un garage esterno, nel cortile comune. A partire dal 1999, il proprietario vende tre appartamenti e ne dona un quarto a una figlia. Nel 2002 vende il garage al marito della figlia. L'amministratore di allora effettua una nuova suddivisione millesimale del condominio, per includere il garage e distribuire le spese. La tabella viene approvata all'unanimità dall'assemblea.Oggi uno dei condòmini, che aveva firmato, dichiara di essere stato danneggiato, perchè la nuova suddivisione ha comportato una riduzione della sua quota di proprietà. Il nuovo amministratore, in assemblea, dice che l'operazione era stata fatta da chi lo aveva preceduto e che, quindi, non ha responsabilità in merito: così dicendo, però, ha lasciato il dubbio che l'operazione sia stata irregolare. Qual è il parere dell'esperto?

Innanzitutto, è bene chiarire che le tabelle millesimali sono di fondamentale importanza per una corretta gestione del condominio. I millesimi costituiscono la base per qualsiasi ripartizione di spesa all'interno del condominio e individuano il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare, rispetto al valore complessivo dell'edificio e rispetto alla possibilità di utilizzo e godimento dei beni e dei servizi comuni. Essi servono, inoltre, a determinare la validità delle assemblee e a calcolare le relative maggioranze. È, tuttavia, importante precisare che la tabella millesimale, ben lungi dall’influenzare il valore economico della singola unità immobiliare e dal dipendere da qualsivoglia valore economico del singolo immobile, rappresenta solo un prospetto numerico espresso in millesimi, che sta a significare la quota di comproprietà delle parti comuni attribuita a ogni porzione di immobile, e la misura con cui ciascun condomino è chiamato a contribuire alle spese per la loro manutenzione e conservazione, nonché per l’erogazione dei servizi di singola competenza.Fatte queste precisazioni, si ricorda che le tabelle millesimali vengono redatte da professionisti abilitati e che, sulla base del rinnovato articolo 69 delle disposizioni attuative del Codice civile, possono essere rettificate o modificate, oltre che all’unanimità, anche nel caso in cui siano conseguenza di un errore, oppure quando siano mutate le condizioni di una parte dell’edificio e, pertanto, si sia alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.Tuttavia, dal quesito del lettore non si comprende bene se il condomino "danneggiato", a seguito della nuova suddivisione millesimale, lamenta una riduzione economica della propria unità immobiliare o, più semplicemente, una riduzione dei millesimi. A questo proposito, va detto che le tabelle millesimali non determinano e/o influenzano, per alcun motivo, il valore economico/di mercato dell’unità immobiliare. Se, invece, il condomino "danneggiato", per riduzione della sua quota di proprietà, intende riferirsi a una riduzione dei millesimi, è chiaro che le spese comuni a lui addebitabili saranno inferiori.Inoltre, è bene precisare che, se la tabella millesimale è stata predisposta da un professionista abilitato – il quale abbia tenuto in considerazione tutti i coefficienti necessari per redigerle – l’affermazione dell’amministratore, ossia «che l’operazione era stata fatta da chi lo aveva preceduto e che, quindi, non aveva responsabilità in merito» – non può essere tenuta in considerazione.Si ritiene comunque che, per fugare ogni dubbio, potrebbe essere opportuno far redigere nuove tabelle, peraltro con la consapevolezza che il condominio dovrà affrontare ulteriori costi.

Da: Condominio24


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