COLLETTORI FOGNARI GESTITI SENZA SUPERCONDOMINIO

Prima di tutto, occorre chiarire che cosa s'intende per "condominio" e quando esso viene ad esistere. Il condominio è quella complessa situazione di diritto in cui, a beni di proprietà esclusiva dei partecipanti al condominio, si accompagnano parti dell'edificio in proprietà comune, di cui ogni condomino è comproprietario pro indiviso per la quota corrispondente al valore della propria unità immobiliare, secondo le tabelle millesimali approvate dall'assemblea condominiale. Le parti comuni dell'edificio sono legate a quelle in proprietà esclusiva da un rapporto necessario e perpetuo di accessorietà senza le quali le seconde non potrebbero esistere.Al riguardo, l'esistenza del condominio non dipende dal numero dei "condomini", potendo anche esistere il cosiddetto condominio minimo, composto da due soli proprietari. Ciò che, invece, rileva a seconda del numero dei condomini è la disciplina concretamente applicabile laddove, ad esempio, a seconda del numero dei condomini si renderà necessaria e indispensabile la nomina dell'amministratore di condominio.In particolare, la legge n. 220/12, con il novellato articolo 1129 del Codice civile, ha innalzato il numero minimo di condomini necessari alla nomina obbligatoria dell'amministratore; infatti, il precedente limite era più di quattro (quindi l'obbligo scattava dal quinto condomino); quello attuale è più di otto (quindi l'obbligo scatta dal nono condomino).Il condominio, quindi, viene ad esistere ipso iure e de facto per il semplice frazionamento di un fabbricato in più unità abitative, in regime di proprietà esclusiva di diversi soggetti. Non occorre, dunque, un atto formale costitutivo per realizzare un condominio, ma basta il suo semplice frazionamento e l'attribuzione a distinti soggetti delle singole proprietà esclusive. Al riguardo, si è espressa la Suprema corte di Cassazione, che ha stabilito che «la nascita di un condominio di edifici non postula un formale atto costitutivo dell’assemblea, ma si verifica pleno iure et de facto con la costruzione di un nuovo edificio sul suolo comune, ovvero col frazionamento da parte dell’unico proprietario o comproprietario pro indiviso di un edificio già esistente, i cui piani o porzioni di piano vengono attribuiti a soggetti diversi in proprietà esclusiva (…) ossia viene ad esistere per la sola circostanza che la proprietà di piani o di porzioni di piano di un medesimo edificio appartenga a più titolari in proprietà esclusiva, a prescindere dalla circostanza che non vi siano locali comuni e che esistano distinti ingressi (Cassazione civile, sezione II, 4 aprile 2008, n.14813).Sicché, da quanto appena esposto, si può pacificamente affermare che, per ogni singola palazzina, in cui si è già costituito un condominio (in quanto le unità immobiliari sono di proprietà di soggetti diversi) non è necessario nominare un amministratore. Tuttavia, se da un lato la scelta di rinunciare a tale figura, a cui spettano specifiche funzioni, comporta un certo risparmio, dall’altro occorre valutare sempre anche i rischi che possono derivare dalla sua assenza, quali le situazioni di disaccordo e indecisione che possono minare la pacifica convivenza condominiale. È bene ricordare, anche, che la mancanza dell'amministratore non comporta il venir meno di determinati obblighi, anche fiscali, e di eventuali responsabilità (sia civili che penali) connesse all'amministrazione del condominio. La realtà è che, dal punto di vista fattuale, al giorno d’oggi l'amministratore di condominio è necessario sempre, anche nei condomini minimi costituiti da due o tre proprietari, a meno che uno dei condomini non accetti di caricarsi volontariamente (e gratuitamente) delle responsabilità annesse all'amministrazione di fatto del condominio, senza peraltro avere nemmeno nessuno dei poteri dell'amministratore.Inoltre, per quel che riguarda la “gestione dei due collettori”, si precisa che la legge di riforma, con il nuovo articolo 1117 bis del Codice civile ha ampliato l’ambito di applicazione della disciplina del condominio negli edifici. Tradizionalmente, infatti, si era soliti parlare di condominio esclusivamente con riferimento a parti comuni di un fabbricato a sviluppo verticale. Con l’introduzione della disposizione normativa in esame, invece, il concetto di condominio viene esteso anche ai complessi orizzontali costituiti da villette a schiera, in relazione alle quali sussistono beni o impianti di uso comune, come per esempio vialetti pedonali, impianti di riscaldamento, servizio di portierato eccetera. Perché sorga un supercondominio non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio; è sufficiente che i singoli edifici abbiano materialmente in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’elencazione dell’articolo 1117 del Codice civile, elencazione non tassativa, ma meramente esemplificativa, in quanto collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili. A questo riguardo, si rimanda ad una nota sentenza della Suprema corte di Cassazione, la quale ha statuito che «ai fini della costituzione di un supercondominio non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, venendo il medesimo in essere ipso iure et facto, se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti. Si tratta di una fattispecie legale, in cui una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono ricompresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale di accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, eccetera) in rapporto di accessorietà con i fabbricati, cui si applicano in pieno le norme sul condominio, anziché quelle sulla comunione” (Cassazione civile, sezione II dd. 14 novembre 2012, n.19939).Da quanto appena esposto, se non viene disposto nulla dal titolo o dal regolamento condominiale, per la sola gestione e manutenzione dei “collettori di scarico della fognatura e delle acque meteoriche” non è necessario nominare un amministratore di condominio, ricordando che la ripartizione delle relative spese dovrà essere effettuata sulla base delle norme in tema di condominio.