AMMESSE PIÙ CARICHE NEL SUPERCONDOMINIO

Per supercondominio si intende la fattispecie legale che si riferisce a una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomìni, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato eccetera) in rapporto di accessorietà con i fabbricati. Al riguardo, la Corte di cassazione ha dato una recente definizione di supercondominio - con cui ne è stata precisata la natura giuridica - secondo cui si tratta di «un ente distinto ed autonomo rispetto ai singoli condomìni, ancorché da essi composto, che viene in essere ipso iure et facto al fine di gestire rapporti di accessorietà rispetto a tutti gli edifici condominiali e di proprietà, pro indiviso, di tutti i membri di ciascun condominio» (Cassazione civile, sentenza 19558 del 26 agosto 2013).Inoltre,la riforma del condominio (legge 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013), aderendo all’indirizzo maggioritario della giurisprudenza e della dottrina, ha esplicitato la disciplina applicabile ai casi in cui più unità immobiliari o più edifici, oppure più condomìni di unità immobiliari o di edifici, abbiano parti in comune ai sensi dell’articolo 1117 del Codice civile. Infatti, con la legge 220/2012 si recepisce pienamente questa impostazione e la si rende norma con l'articolo 1117-bis, secondo cui «le disposizioni del presente capo (ossia del "condominio degli edifici", nde) si applicano in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomìni di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117».Pertanto, in base alle norme richiamate, si può affermare che si avrà supercondominio - dotato di un proprio regolamento, un proprio amministratore e una propria assemblea - quando cose, impianti e servizi di cui all'articolo 1117 del Codice civile, comuni a più costruzioni ed esterni ad essi, siano necessari per l’esistenza e per l’uso, o siano destinati all’uso o al servizio dei piani o delle porzioni di piano siti nei diversi fabbricati, quando questi sono legati dallo stesso vincolo strumentale, materiale o funzionale.Sicché, si può affermare che, nella fattispecie prospettata dal lettore, l’amministratore di un condominio facente parte del complesso condominiale organizzato in supercondominio può ricoprire anche la carica di "super-amministratore" – o svolga funzioni da consulente – in quanto non vi sarebbe alcun conflitto di interesse nell’amministrare sia i beni del singolo condominio che i beni e/o servizi del supercondominio stesso.Inoltre, per quel che riguarda i cancelli automatici condominiali, questi ultimi costituiscono una fonte di rischio non trascurabile e presentano problematiche di gestione che l'amministratore deve conoscere, anche per evitare conseguenze legali di tipo civilistico e/o penalistico. Questi sistemi, se non vengono realizzati correttamente, possono risultare pericolosi per le persone, in quanto espongono a potenziali rischi di tipo meccanico (schiacciamento, taglio eccetera), con conseguenze anche molto gravi o letali per l'infortunato. A livello normativo tali sistemi sono considerati, a tutti gli effetti, come "macchine" e non come impianti. Questo significa che la regolamentazione per la loro costruzione e installazione fa riferimento solo in parte alle normative impiantistiche (per esempio al Dm 37/2008), essendo collegata soprattutto alla "direttiva macchine" (06/42/CE) e dalle direttive specifiche di prodotto.Nel caso prospettato, il controllo dei cancelli automatici e la relativa messa a norma dovranno essere eseguita da tecnici specializzati, il cui intervento dovrà essere richiesto dall'amministratore. In caso di inerzia di quest'ultimo, l'intervento potrà essere richiesto direttamente anche da un singolo condomino.