Il Condominio

Spese per contenzioso di casa ereditata

di Paola Pontanari

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LA DOMANDA
Nel 2011 eredito un appartamento, venduto poi nel 2012. Il condominio aveva in corso una causa contro il costruttore per problemi di infiltrazione in alcuni appartamenti, risolti suddividendo le spese in millesimi. Nel 2008 l'assemblea condominiale approvò all'unanimità la riliquidazione del riparto, sospesa nel 2011 in attesa del ricorso in appello da parte della costruttore. Con sentenza definitiva il condominio perde la causa e nel 2015 riapprova la riliquidazione del riparto. L'amministratore mi chiede di pagare il riparto per mia madre. Ho già pagato le spese legali. L'amministratore certificò all'atto di vendita che tutte le spese, escluse quelle legali, erano saldate. Devo pagare?

Da L'Esperto Risponde

Ai sensi del novellato articolo 63, comma 4, disposizioni attuazione codice civile “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e quello precedente”. Da tale norma emerge che l'acquirente di un'unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa (venditore), solidalmente con lui, ma non al suo posto, ed opera nel rapporto tra il condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà di una singola unità immobiliare. Ancora, è bene ricordare che la Legge n. 220/2012 ha introdotto ex novo il 5° comma dell'articolo 63 disposizioni attuazione codice civile, stabilendo, altresì, che “chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”.
Pertanto, nel rapporto tra venditore e acquirente, salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti, è operante il principio generale della personalità delle obbligazioni, con la conseguenza che l'acquirente dell'unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino e se, in virtù del principio dell'ambulatorietà passiva di tali obbligazioni sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, questi ha diritto di rivalsa nei confronti del suo dante causa (venditore).
Al riguardo, una recente sentenza della Suprema Corte ha espresso il seguente principio generale in tema di ripartizione spese tra venditore e acquirente, secondo cui “in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ.” (Cassazione Civile, Sezione II, n. 8782/2013).
Da quanto appena esposto e ricordando, comunque, che all'atto della vendita dell'immobile l'allora amministratore del condominio ha rilasciato una “liberatoria” con la quale precisava che non erano state pagate le “spese legali”, emerge che Lei, in qualità di venditore, è tenuto al predetto pagamento. Tuttavia, qualora non adempia, l'amministratore dovrà chiedere il predetto importo all'attuale proprietario il quale, a sua volta, potrà rivalersi su di Lei (in qualità di dante causa/venditore).


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