Il Condominio

Maggioranza per sostituzione la caldaia

di Silvio Rezzonico

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LA DOMANDA
Nel condominio dove risiedo si sta prendendo in considerazione la sostituzione dell'attuale centrale termica centralizzata con altra sempre a gas metano. E' stata eseguita una diagnosi energetica, pertanto, ai sensi dell'articolo 26, comma 2, della legge 9 gennaio 1991 n. 10), la deliberazione è validamente assunta con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo dei millesimi. E' corretto asserire che per approvare la caldaia”a tre stelle” (fiscalmente non gode della detraibilità del 65%, ma rispetta i limiti di efficienza minima dettati della normativa della regione Lombardia dove risiediamo) sia necessaria la maggioranza dei 500 millesimi, mentre per quella a condensazione basta la maggioranza di un terzo dei millesimi? Come possiamo gestire una situazione nella quale, presenti in assemblea 700 millesimi, 350 sono favorevoli ad una caldaia a condensazione, mentre i restanti 450 propendono per una caldaia tradizionale a tre stelle?

Da L'Esperto Risponde

Il problema non è quello di contrapporre la caldaia tradizionale a tre stelle alla caldaia a condensazione ma quello di accertare se, con l'installazione della caldaia tradizionale sia o possa essere rilasciato un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica da parte di un tecnico abilitato. Solo in questo ultimo caso può essere invocato l'art. 26, della legge 10/1991, per il quale, ove sussista la certificazione o la diagnosi energetica, le delibere condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
In sostanza, se la caldaia a tre stelle è certificata, alla specie potrà applicarsi la speciale maggioranza di legge, posto che l'art. 26 non fa distinzione tra caldaia a condensazione e caldaia tradizionale. In mancanza di certificazione dovrà invece applicarsi la disposizione di cui all'art. 1120 c.c., per il quale le opere per il contenimento del consumo energetico non certificate devono essere approvate con la maggioranza di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c. (maggioranza degli intervenuti oltre ai 500 millesimi).
Ove siano rispettati i quorum deliberativi di cui si è detto, la delibera dell'assemblea è obbligatoria per tutti i condomini, anche dissenzienti, a norma dell'art. 1137, primo comma, c.c.


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