Come considerare i comproprietari della stessa unità
Da L'Esperto Risponde
Per il computo dei condomini al fine di verificare se scatta l'obbligo di nomina dell'amministratore e di adozione del regolamento, secondo l'opinione prevalente, occorre considerare il numero delle unità immobiliari appartenenti a soggetti diversi. In sostanza, se un condomino è proprietario di più unità immobiliari, egli conterà per uno solo. Ugualmente per uno conteranno i più comproprietari della o delle stesse unità immobiliari (vedi Cass. 124/1978). Si tratta di un criterio condivisibile, in quanto tiene conto del concreto numero di partecipanti al condominio e si armonizza con la norma che impone ai più comproprietari di intervenire in assemblea con un solo rappresentante (art. 67, secondo comma, disp. att. Codice civile).
In merito alla tabella millesimale dei valori nei condominii con meno di dieci partecipanti, non esiste alcun chiaro dato normativo che consenta di ritenerne obbligatoria l'adozione. Occorre rilevare, tuttavia, che, senza la determinazione dei valori proporzionali, non è possibile valutare con certezza la sussistenza delle maggioranze richieste dalla legge o verificare la correttezza del riparto delle spese: ogni delibera presterebbe il fianco a un'impugnazione e in ogni giudizio si dovrebbe procedere ex novo a una sorta di accertamento incidentale dei valori proporzionali. Non appare irragionevole, dunque, sostenere l'esistenza di un obbligo di adozione della tabella nei casi in cui questa si riveli necessaria per la gestione. Resta inteso che l'obbligo di nomina dell'amministratore o di adozione di un regolamento o della tabella dei valori è indirizzato all'assemblea. Solo nel caso in cui in assemblea non siano approvate le proposte dei condomini in ordine alle delibere dovute, ciascun partecipante potrà rivolgersi al giudice perchè adotti i provvedimenti necessari.
