Il Condominio

Riscaldamento: per dismettere l'impianto centrale occorre l'unanimità

di Cristiana Trovò

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Fonte: Consulente immobiliare


Con la sentenza 862, depositata il 20 gennaio 2015 , la Corte di Cassazione ha sancito che la dismissione dell'impianto centralizzato di riscaldamento deve essere deliberata all'unanimità. Non è infatti sufficiente la sola maggioranza qualificata a rendere legittima la delibera. Secondo i giudici, i condomini contrari alla dismissione dell'impianto centrale hanno diritto al risarcimento dei danni derivanti dalla soppressione del servizio comune di riscaldamento.

Il fatto
Il proprietario di dieci unità immobiliari collocate in un complesso condominiale ha citato in giudizio i condomini e il condominio che, a un'assemblea condominiale, dopo avere preso atto di un guasto alla caldaia centrale, tenendo conto dei costi necessari per la sua sostituzione, avevano deciso di non effettuare alcun intervento.
A causa della mancata rimessa in funzione della caldaia centrale, gli inquilini degli immobili di proprietà dell'attore avevano ottenuto un provvedimento d'urgenza, ex articolo 700 del codice procedura civile, con il quale era stato intimato al proprietario-locatore di procedere alla riattivazione dell'impianto centralizzato. A tale provvedimento però il proprietario-locatore non aveva potuto dare esecuzione, dato che l'azione non era stata estesa a tutti gli altri condomini.
Il proprietario-locatore aveva pertanto agito in giudizio nei confronti dei condomini per accertare il suo diritto a provvedere al ripristino della caldaia e per farli condannare a concorrere al pagamento pro quota delle somme necessarie al rispristino dell'impianto, oltre al risarcimento del danno subito a seguito della mancata riattivazione dello stesso.

Le sentenze di primo e secondo grado
Il giudizio di primo grado si era concluso con il mancato accoglimento della domanda formulata dal proprietario-locatore, il quale procedeva con l'impugnazione dinanzi al giudice di secondo grado.
Il giudice di secondo grado, analizzando la delibera con la quale i condomini avevano deciso di non riparare il guasto alla caldaia dell'impianto centralizzato, perché la spesa era particolarmente onerosa, aveva ritenuto che tale delibera comportasse non una modifica, ma una radicale trasformazione della cosa comune nella sua destinazione strutturale soggetta alla disciplina dell'articolo 1120 codice civile.
Tale articolo vieta tutte le innovazioni che rendono le parti comuni inservibili all'uso anche di un solo condomino.
Pertanto il giudice aveva affermato la nullità della delibera che aveva disposto la mancata riparazione della caldaia dell'impianto centralizzato.
La sentenza di secondo grado però nulla diceva in merito alla richiesta di risarcimento del danno formulata dal proprietario-locatore.

La sentenza della Cassazione
I giudici di legittimità, considerato che la decisione di secondo grado si era limitata a dichiarare la nullità della delibera condominiale, hanno rinviato nuovamente alla Corte d'Appello la valutazione della richiesta di risarcimento del danno causato al proprietario-locatore dall'illegittimo comportamento dei condomini che avevano deciso lo stop dell'impianto centralizzato.
La sentenza dei giudici di legittimità conferma che, per la trasformazione degli impianti centralizzati in impianti unifamiliari, è richiesta l'unanimità dei condomini.
Secondo la sentenza infatti, la sola maggioranza qualificata non è sufficiente a impedire l'impugnazione della delibera. Pertanto il proprietario-locatore che non era d'accordo con la dismissione dell'impianto e costretto a effettuare spese non volute e non preventivate ha diritto a ottenere il risarcimento dei danni subiti a causa della soppressione del servizio comune dell'impianto di riscaldamento.
Il principio dell'unanimità era già valido prima dell'entrata in vigore della legge 10/1991. L'art. 26, punto 2, della legge citata prevedeva, «per gli interventi in parti comuni volti al contenimento del consumo energetico, compresi quelli di cui all'art. 8» – trasformazione di impianti di riscaldamento centralizzati in impianti unifamiliari, l'approvazione, con maggioranze ridotte.
Tuttavia il riferimento all'art. 8 è stato eliminato dall'art. 7 del D.Lgs. 311/2006 (modificato dall'articolo 27, comma 22, della legge 99/2009). Pertanto ora non può che valere il principio dell'unanimità.

Il quadro normativo di riferimento in tema di riscaldamento
Il quadro normativo attuale scoraggia la dismissione dell'impianto centrale.
L'articolo 4, comma 9, del DPR 59/2009 stabilisce che la trasformazione in impianti con generazione di calore separata per singole unità abitative, in tutti gli edifici esistenti con un numero di unità abitative superiore a 4 e comunque nel caso in cui sia presente un impianto di riscaldamento centralizzato di potenza di almeno 100 kW, è ammessa solo in presenza di cause tecniche o di forza maggiore, da evidenziarsi nella relazione tecnica attestante la rispondenza alle prescrizioni per il contenimento del consumo energetico, che deve essere depositata in Comune ai sensi dell'articolo 28 della legge 10/1991. La normativa stabilisce inoltre che, in caso di ristrutturazione o di installazione dell'impianto termico, sono obbligatori, se tecnicamente possibile, sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore.
Tali sistemi sono inoltre obbligatori per gli edifici di nuova costruzione con licenza edilizia rilasciata dopo il 2006, ai sensi del DLgs 311/2006, e dovranno adeguarsi, entro il 31 dicembre 2016, ai sensi del DLgs 102/2014, tutti i condomini con riscaldamento centralizzato.


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