Il Condominio

Regolamento condominiale, se la clausola è generica non scatta l’opponibilità

di Ladislao Kowalski

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L'articolo del Sole24Ore del 19/05/15 “Sì alle clausole se sono trasparenti” affronta un tema che, da anni, è in discussione. A partire da quando, rispetto al concetto di regolamento contrattuale efficace fra le parti tout court, si è cominciato a distinguere fra norme regolamentari e negoziali (Sezioni unite, sentenza 943/99) la materia, come detto, è in costante e continua ebollizione.
A seguito del nuovo orientamento è sorto il problema della forma (scritta), dell'accettazione del regolamento già nell'atto di acquisto, delle clausole regolamentari modificabili a maggioranza, delle clausole negoziali in ordine alla loro accettazione, conoscibilità, trasferimento con le vendite, opponibilità, trascrizione ecc.
L'argomento, quindi, riguarda tutti gli “accordi” relativi a vincoli posti alle singole unità. Si pensi a quelle, frequentissime, relative al divieto di destinazione a particolare attività (perché rumorose, perché incompatibili, perché insicure ….. locali da ballo, friggitorie, studi medici per malattie infettive, esercizi commerciali con chiusure notturne, sede di confessioni religiose, circoli privati …) divieti edificatori, usi esclusivi di parti condominiali
Evidente che, sotto il profilo giuridico, tali limitazioni, in quanto riferite ai beni immobili e gravanti gli stessi (situazioni da distinguere rispetto a quelle meramente obbligatorie nelle quali i divieti vengono posti alle persone), realizzano dei diritti reali sia positivi (per esempio: utilizzo esclusivo del lastrico …) sia negativi (divieto di chiusura dei terrazzi, destinazioni particolari …).
Nel caso, quindi, tali vincoli rimangono soggetti a tutte le disposizioni in tema di diritti reali: forma scritta, atto pubblico o a firme autenticate, evidenziazione inequivoca del vincolo, trascrizione ai fini dell'opponibilità. L'eventuale violazione può determinare, in base all’articolo 2665 del Codice civile, l'invalidità della trascrizione medesima (Cassazione, sentenza 17493/14 ).
Tali ultime argomentazioni, nel passato, non erano ritenute dovute e ci si limitava a considerare le stesse efficaci a tutti gli effetti con la sola esistenza del cosiddetto “regolamento contrattuale” (atto predisposto dall'originario unico proprietario, allegato alla prima vendita e, in tal modo “finito” nella nota di trascrizione peraltro per mero richiamo senza evidenziazione delle clausole). Tale conclusione non convince e non regge più.
La trascrizione è un atto tipico e formale. Produce gli effetti di pubblicità, intesa come presunzione di conoscenza a tutti opponibile, solo nel rispetto rigoroso dei propri formalismi (necessari a garantire la priorità rispetto ad iscrizioni o trascrizioni).
Pertanto, per avere tali effetti (e quindi la efficacia e opponibilità dei vincoli condominiali che rappresentano dei veri “diritti reali”) è necessario: l'identificazione inequivoca del diritto contenuto nell'atto in forma scritta pubblica o autenticata; l'evidenziazione degli stessi nella nota di trascrizione (non il solo riferimento ad un regolamento dato per conosciuto); la regolare compilazione della nota che deve contenere: l'indicazione dell'atto, le parti, il bene ed il rapporto giuridico che viene costituito.
Addio, pertanto, alla validità di clausole genericamente riportate nel regolamento cosiddetto contrattuale (sul quale peraltro si affacciano da tempo profonde riflessioni negative) e ritenuta la validità dello stesso in base alla sola accettazione ed al richiamo negli atti.
Sull'argomento si innesta da ultimo ed in maniera prepotente, la recente disposizione, introdotta dalla riforma sul condominio di cui all'articolo 2659 del Codice civile, comma 1, ultima parte, che ha previsto la trascrizione a richiesta dei condomìni. Argomento, quest'ultimo, tutto ancora da scoprire (sullo stesso interessante la nota del notariato n. 906/2013/c ).
Rimangono, a questo punto, le norme che, come detto, mantengono la natura regolamentare e gli altri obblighi a carico non dei beni immobili ma delle persone. Altro delicato capitolo atteso che, gli accordi di natura negoziale, ai sensi dell'articolo 1372 del Codice civile hanno forza di legge solo tra le parti. Ulteriore interessante argomento.


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