Il Condominio

Il nuovo ingresso può diventare condominio parziale

di Pierantonio Lisi

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Attraverso un cortile si accede a due portoni che conducono a due distinti vani scale: i condomini della scala A non hanno le chiavi del portone di accesso alla scala B e viceversa.
Al voto con cui si decide di aprire un nuovo varco per rendere più comodo l'ingresso all'androne della scala B partecipano anche i condomini della scala A. Sorge così la questione della proprietà di scale e androni: comune a tutti i condomini o solo a quelli che vi hanno accesso?
La risposta data dalla Cassazione con la sentenza n. 10483 del 21 maggio è
di quelle che lasciano un po' interdetti: in linea di principio – afferma la Corte – quando una parte dell'edificio risulta destinata, per struttura e funzione, all'utilità di alcuni condomini soltanto, si configura un'ipotesi di condominio parziale tra essi. Tuttavia, siccome le scale conducono anche al tetto e ai muri perimetrali, la presenza di più vani scale in un stesso edificio non è elemento sufficiente per dimostrare la sussistenza di un condominio parziale. Per raggiungere un tale risultato e vincere la presunzione di proprietà comune delle scale tra tutti i condomini, occorre una prova rigorosa che, in sostanza, coincide con quella dell'autonomia strutturale dei corpi di fabbrica serviti da ciascuna scala.
A sostegno della tesi, la Suprema Corte invoca quei precedenti che impongono la partecipazione alle spese per le scale anche ai proprietari dei locali con accesso diretto dalla strada. Le due situazioni, tuttavia, non sembrano paragonabili. La partecipazione dei proprietari dei locali ad alcune delle spese per le scale si giustifica in ragione del fatto che essi beneficiano delle economie conseguenti al fatto che la loro unità immobiliare è compresa in un edificio che si sviluppa in altezza. Perciò è giusto che siano ritenuti proprietari di quelle parti dell'edificio che lo sviluppo in altezza richiede e partecipino alle relative spese, almeno in una certa misura.
Non vi è alcuna ragione, invece, per ritenere che i condomini della scala A siano proprietari anche della scala B. Anzi, esistono precisi indici normativi di segno contrario. La legge, infatti, prevede espressamente che, se vi sono più scale, le spese di manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità, ed è preferibile evitare il più possibile di scindere il profilo della proprietà e del voto in assemblea da quello della partecipazione alle spese perché, per questa via, si giunge ad affermare che qualcuno è chiamato a decidere delle spese che qualcun altro dovrà sostenere. Non vale, in contrario, evocare la norma di apertura della disciplina del condominio – l'articolo 1117 Codice civile – e la necessità di sovvertire una presunzione contraria. Quando il legislatore in quella norma ha indicato le scale come esempio di parte ordinariamente destinata all'utilità comune, si è rappresentato l'ipotesi paradigmatica dell'edifico dotato di un unico vano scale e non ha di certo voluto prendere posizione sulla questione segnalata.

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