Il Condominio

Appalto in condominio: valida la clausola che consente di ricorre al giudice ordinario

di Federico Ciaccafava

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In tema di appalto avente ad oggetto lavori condominiali, è valida ed efficace la clausola compromissoria la quale prevede che la parte Committente, quale attrice o convenuta, abbia comunque la facoltà di declinare la competenza arbitrale e chiedere che la controversia sia decisa dal giudice ordinario.


Lo ha chiarito la Suprema Corte in una recente ordinanza (cfr., Cass. civ. Sez. VI, Ordinanza 22 maggio 2015, n. 10679, Pres. Petitti, Rel. D'Ascola). Nel caso in esame, il tribunale aveva dichiarato la competenza arbitrale in relazione ad una causa promossa da una società appaltatrice per ottenere da un Condominio il pagamento di lavori edili già eseguiti ed il risarcimento dei danni per la mancata esecuzione di tutti i lavori inizialmente appaltati. Il Condominio aveva eccepito preliminarmente l'esistenza nel contratto di appalto della clausola compromissoria. Il tribunale, accolta l'eccezione di compromesso, aveva dichiarato con sentenza la competenza del Collegio arbitrale. Il regolamento di competenza proposto dall'appaltatore sul presupposto della nullità della clausola in quanto carente della necessaria reciprocità è stato rigettato dalla Suprema Corte.

La clausola in esame – articolo 32 del contratto di appalto – prevedeva che le parti, in caso di disaccordo su interpretazione, risoluzione o applicazione del presente atto e comunque per qualsiasi controversia si sarebbero rimesse “con promessa di rato e valido”, al giudizio di arbitri “amichevoli compositori”, chiamati a decidere “senza alcuna formalità procedurale e secondo equità”. Ora, osserva la Cassazione, poiché nell'arbitrato irrituale le parti intendono affidare all'arbitro la soluzione di una controversia attraverso uno strumento negoziale – mediante una composizione amichevole o un negozio di accertamento riconducibili alla loro volontà – impegnandosi a considerare la decisione degli arbitri come espressione di tale personale volontà, le frasi usate, interpretate secondo i canoni ermeneutici codicistici, lasciano intendere che nel caso odierno le parti abbiano voluto preferire lo strumento negoziale per risolvere le controversie.

L'attivazione dell'arbitrato – così riqualificato dalla Suprema Corte quale arbitrato irrituale – prevede, specifica il giudice di legittimità, un meccanismo complesso: ovvero la possibilità di adire il Collegio arbitrale solo dopo un'interlocuzione diretta, cioè dopo che la Committente “avrà fatto conoscere le proprie decisioni sulle argomentazioni addotte dall'Appaltatore e comunque dopo l'effettuazione del collaudo definitivo”. La clausola prevede poi che solo la Committente abbia facoltà di declinare la competenza arbitrale e di chiedere che la controversia sia decisa dal giudice ordinario.

Tanto premesso, precisa la Cassazione, una siffatta previsione non inficia la validità del patto. Infatti, al contratto concluso con il professionista dall'amministratore di condominio, ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applica la normativa a tutela del consumatore, atteso che l'amministratore agisce quale mandatario con rappresentanza dei vari condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale. E ciò esclude che vi siano profili di squilibrio negoziale rilevabili d'ufficio, poiché committente è il Condominio oggi intimato e non viceversa. Inoltre, prosegue la Corte regolatrice, non sembra esservi ragione di ritenere che la derogabilità unilaterale confligga con i margini di esercizio dell'autonomia privata. Deve infatti rilevarsi che la derogabilità unilaterale della clausola compromissoria per arbitrato irrituale è comunque espressione di una tendenza coerente con il sistema, cioè a favore del riconoscimento della giustizia pubblica quale forma primaria di soluzione dei conflitti. Ne consegue, conclude il giudice di legittimità, che la rinuncia all'attivazione della forma arbitrale irrituale, che è “strumento strettamente negoziale” di soluzione delle controversie, corrisponde ad un'opzione che non contraddice norme vigenti, né alcun valore immanente nell'ordinamento. Di qui il rigetto del ricorso.

Corte di cassazione, Sezione VI, Ordinanza del 22/05/2015 n. 10679

Riferimenti normativi
Cod. Civ. art. 1117
Cod. Civ. art. 1130
Cod. Civ. art. 1131
Cod. Civ. art. 1655
Cod. Proc. Civ. art. 808
Cod. Proc. Civ. art. 808-ter

Riferimenti giurisprudenziali
Cass. Civ. Sez. I, Sent. 31/10/2013 n. 24552
Cass. Civ. Sez. I, Sent. 01/04/2011 n. 7554
Cass. Civ. Sez. III, Ord. 12/01/2005 n. 452
Cass. Civ. Sez. III, Ord. 27/04/2001 n. 10086


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