Il Condominio

Accesso al giardino condominiale, prevale il criterio «strutturale»

di Enrico Morello

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Il caso: l'acquirente di un alloggio composto da camera ed atrio con annessi la porzione di cortile e di giardino a livello siti nel condominio convenuto, agiva avanti al Tribunale di Roma per vedersi riconoscere l'accesso (che appunto il condominio le negava) al proprio giardino anche attraverso il cortile condominiale.
A giustificare il proprio atto di citazione, l'attrice faceva presente che il suo immobile faceva parte del fabbricato condominiale con il suo conseguente diritto a usufruire delle parti comuni fra le quali appunto il cortile ed il relativo portoncino che permetteva di accedere al suo giardino privato.
La domanda veniva respinta in primo grado con sentenza poi confermata dalla corte d'appello di Roma. Il giudice del gravame, in particolare, confermava la sentenza del Tribunale ritenendo che poiché l'attrice (o il suo dante causa) aveva separato i suoi vani erigendo un muro fra l'appartamento ed il giardino con cancello, quest'ultima parte dell'immobile non si poteva più di fatto ritenere ancora parte del condominio convenuto, con il risultato che l'attrice non potesse più reclamare l'utilizzo del cortile condominiale
La Suprema Corte (sentenza 6780/2015) , nell'accogliere il ricorso, rilevava come l'errore dei giudici del merito fosse stato quello di ritenere che fra i due immobili (quello acquistato dall'attrice e il condominio contenente il cortile comune) ci fosse un “collegamento da relazione di accessorietà strumentale e funzionale che di per sé non comporta l'applicazione della presunzione di cui all'art. 1117 c.c. in quanto il bene faceva parte di altro condominio”.
La Cassazione viceversa ribaltava totalmente il ragionamento della Corte d’appello, osservando come il famoso appartamento facesse parte (secondo le risultanze della ctu esperita in corso di causa) proprio dello stabile convenuto, come del resto sostenuto sin dall'inizio dall'attrice, e questo nonostante la presenza del muro divisorio fra le due parti della proprietà di quest'ultima.
Una volta appurata tale circostanza, cioè appurato che «l'unità immobiliare in questione fa strutturalmente parte dell'edificio giuridicamente disciplinato come condominio con accesso da via …n. 27 in quanto “'appartamento de quo si trova al piano terreno di tale edificio ed ha pertanto in comune dal punto di vista strutturale, il suolo, le fondazioni etc.», non si può che concludere, secondo la Suprema Corte, richiamando l'art. 1177 c.c. relativo alle parti comuni dell'edifico, che appunto in questo caso fa si che si debba considerare come l'appartamento dell'attrice faccia parte del condominio convenuto.
Secondo la Cassazione, in sostanza, l'errore della Corte d’appello e del Tribunale, è stato quello di far prevalere, nel negare credito alla domanda dell'attrice, il criterio “funzionale” rispetto a quello “strutturale”, certamente da preferire avendo l'alloggio in questione in comune con il Condominio, il suolo, i muri perimetrali, il tetto e gli altri beni elencati dall'art. 1117 c.c.


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