Valido anche per gli eredi il contratto di affitto firmato da un solo comproprietario

Spesso accade nella pratica che un immobile, pur appartenendo a più soggetti (ad esempio per una comproprietà indivisa o ancora una comunione ereditaria fra loro), sia concesso in locazione da uno solo dei suoi titolari mediante stipula di apposito contratto intestato a nome di quest'ultimo.

Possono esservi problemi ai fini della regolarità del contratto? No. L'atto stipulato è da ritenersi valido ed efficace neiconfronti di tutti gli interlocutori. Giurisprudenza ormai consolidata (Cassazione, Sezioni unite, 11135/2012; Cassazione, 12332/2019; Cassazione, 22540/2019) afferma infatti in merito che ciascun soggetto è perfettamente in grado di procedere a stipulare il contratto di locazione dell'immobile di cui ha la contitolarità.

Cosa prevede il codice civile
E ciò sulla base della disciplina civilistica dettata in tema di comunione, per cui ogni comproprietario è dotato di pari poteri gestori e quindi, avendo diritto (come gli altri) «di concorrere nell'amministrazione della cosa comune» (articolo 1105, comma 1, Codice Civile), egli è pienamente legittimato a compiere su di essa ogni atto di ordinaria gestione fra cui rientra, per l'appunto, anche il potere di concedere in affitto l'immobile in comproprietà. L'importante è tuttavia che la locazione stipulata non abbia durata superiore ai nove anni, nel qual caso (configurandosi un atto di straordinaria amministrazione) sarebbero indispensabili, per la validità del contratto, anche i restanti contitolari del bene (articolo 1108, comma 3, Codice Civile).

Il consenso degli altri comproprietari dell'immobile locato si presume tacitamente reso. In altre parole, la prevalente giurisprudenza ritiene applicabile, nei rapporti tra comproprietario-firmatario del contratto di locazione e gli altri contitolari del bene, la disciplina di cui all'articolo 2028 e seguenti Codice civile. E cioè la fattispecie per cui un soggetto, pur in assenza di obbligo alcuno, «assume consapevolmente la gestione di un affare altrui» procurando a quest'ultimo un indubbio vantaggio.

La pronuncia della Cassazione
Ora, per i supremi giudici, essendo la finalità usuale del contratto concluso dal singolo comproprietario quella di procurare un arricchimento (appunto, un vantaggio) nella sfera patrimoniale tanto propria quanto di tutti i contitolari del bene locato, si deve necessariamente presumere che il primo soggetto abbia agito con il tacito assenso dei secondi (cosiddetto principio dell'affidamento). Si tenga oltretutto presente in proposito che il comproprietario-locatore non ha l'onere di allegare al contratto stipulato il consenso degli altri contitolari dell'immobile né tantomeno di essere egli stesso dotato di qualsivoglia potere rappresentativo.

Cosa possono fare gli altri comproprietari
In ogni caso, qualora dovesse emergere che il comproprietario-firmatario del contratto in oggetto abbia operato senza domandare preventivamente il consenso degli altri contitolari della cosa locata, a questi ultimi viene comunque fornita dalla normativa in materia una doppia opportunità in via alternativa, e precisamente:

1) ratifica successiva del contratto locativo stipulato (ex articolo 2032 Codice civile).Questa può essere effettuata, in questo caso, senza formalità particolari (può infatti bastare la semplice richiesta al locatore di corrispondere la relativa quota del canone di locazione già concordato) ma, in via prudenziale, opportuna pare sempre essere la forma scritta;

2) dichiarazione di dissenso (ex articolo 2031, comma 2, Codice civile). In tal caso è data facoltà ai comproprietari-non firmatari di rivolgere al locatore qualsiasi pretesa per eventuali danni causati dalla locazione dell'intero immobile (ad esempio quelli derivanti dall'aver affittato ad un canone inferiore a quello reale o ancora dall'aver locato a persone manifestamente insolvibili).

Si precisa tuttavia che la dichiarazione di dissenso (per rilevare) deve essere sempre manifesta ed anteriore alla stipula del contratto di locazione da parte del singolo comproprietario. In caso contrario, il consenso dei contitolari-non firmatari si presume sempre esistente.

Nessuna conseguenza per il conduttore
Il rapporto che si instaura tra comproprietario-locatore e inquilino a seguito della stipula del contratto di locazione ha natura esclusivamente personale (Cassazione 15433/2011 e 20371/2013). Pertanto, l'eventuale assenza di consenso o poteri da parte del primo soggetto rileva solo nei rapporti interni tra questo e gli altri contitolari dell'immobile affittato e non può essere in alcun modo eccepita al conduttore, il quale ha invece prestato fede ai comportamenti ed alle dichiarazioni di colui che, in un primo tempo, sembrava operare con i dovuti titoli e prerogative. In sostanza, l'inquilino resta al riparo da ogni pretesa eventualmente avanzata dagli altri contitolari del bene locato e potrà quindi continuare agoderne.

A chi deve pagare il conduttore il canone
Sempre al locatore salvo che questi abbia agito senza il consenso degli altri contitolari del bene. In tal caso i referenti dell'inquilino possono variare a seconda che vi sia stata o meno ratifica del contratto di locazione già stipulato con il primo soggetto. E cioè:

a) in caso di ratifica, il conduttore è tenuto (dietro apposita richiesta) a versare a ciascun contitolare del bene affittato la parte, proporzionale alla rispettiva quota di comproprietà indivisa, «dei canoni locatizi dovuti nel periodo successivo alla ratifica, non avendo l’atto efficacia retroattiva» (Cassazione 22540/2019). Si applica infatti in questo caso (in virtù del richiamo contenuto nell'articolo 2032 Codice civile) la disciplina del mandato senza rappresentanza che consente al mandante ( il comproprietario-non firmatario della locazione) di riscuotere direttamente dal proprio debitore ( il conduttore) il proprio credito (appunto, la quota di canone locatizio concordato);

b) in caso di mancata ratifica, il conduttore continua a versare gli importi del canone interamente al locatore. Gli altri contitolari del bene locato non hanno infatti titolo alcuno, nei confronti dell'inquilino, per vantare il pagamento del canone, in quanto soggetti completamente estranei rispetto al contratto stipulato.

In caso di successione
Il contratto sottoscritto resta valido anche per gli eredi di ciascuna parte. Premesso che l'erede deve essere di per sé considerato un terzo rispetto al contratto di locazione stipulato, la regolarità di quest'ultimo non viene meno per il solo fatto della morte di uno o più dei soggetti coinvolti. E difatti:

I) erede del comproprietario locatore.
In tal caso l'erede, per effetto dell'accettazione dell'eredità, subentra direttamente al defunto nel ruolo di locatore. Non è oltretutto necessaria la stipula di un nuovo contratto locativo col “vecchio” conduttore ma è sufficiente l'invio a quest'ultimo di una semplice comunicazione scritta. La posizione dell'erede appare pertanto qui del tutto similare a quella del terzo acquirente di un immobile locato. Anche questi infatti, essendo «tenuto a rispettare la locazione, subentra dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione» stesso. Possibile è pertanto l'applicazione analogica della previsione contenuta nell'articolo 1602 Codice civile.;

II) erede del comproprietario-non locatore.
Anche qui la posizione dell'erede resta invariata. Questi infatti subentra sempre nello stato del defunto e quindi anche nel complesso dei rapporti già in essere tra questo soggetto, il comproprietario-locatore e l'inquilino dell'immobile. Continua quindi a valere tutto quanto sopra esposto. La disciplina applicabile risulta cioè sempre quella della gestione di affari altrui. A conferma di ciò si può ricordare, fra tutte, una previsione di particolare rilevanza: l'articolo 2028, comma 2, Codice civile che prevede per l'appunto l'obbligo per il comproprietario-locatore «di continuare nella gestione anchese l'interessato muore prima che l'affare sia terminato, finché l'erede possa provvedere direttamente»;

III) erede del conduttore dell'immobile.
Pure in tal caso è normalmente previsto il subingresso dell'erede. Valgono anche qui le precedenti considerazioni svolte in relazione alla posizione dell'inquilino rispetto al contratto stipulato con il solo comproprietario-locatore. Tuttavia può trovare anche applicazione l'articolo 1614 Codice civile che consente all'erede («se la locazione deve ancora durare per più di un anno ed è stata vietata la sublocazione») di recedere dal vecchio contratto entro tre mesi dalla morte del titolare del contratto e con disdetta da comunicare con preavviso non inferiore a tre mesi.

In conclusione, indipendentemente dal decesso del locatore piuttosto che degli altri contitolari della cosa locata o ancora dell'inquilino, la validità del contratto di locazione stipulato da un solo comproprietario dell'immobile resta sempre confermata anche per gli eredi di tutti i citati soggetti.