Affitto, i criteri di ripartizione delle spese condominiali

Le legge equo canone, legge 392/1978, disciplina il rapporto che intercorre tra locatore e conduttore. Questa normativa si affianca a quella codicistica e deroga a quest'ultima. Il tema che vogliamo approfondire è chi sia l'interlocutore dell'amministratore di condominio per l'onere di pagare le spese condominiali.

Quando il conduttore può votare in assemblea
E' noto che il conduttore ha diritto di esprimere il proprio voto nell'assemblea dell'edificio chiamata a decidere sulla gestione e sulle spese dei servizi comuni di riscaldamento e condizionamento mentre per le altre questioni ha solo la facoltà di presenziare ex articolo 10 legge equo canone

Le spese condominiali
Per quanto attiene alle spese condominiali, esse sono disciplinate dall'articolo 9 legge equo canone. Salvo che le parti non statuiscano diversamente «Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni».

Gli oneri condominiali dell'immobile condotto in locazione per la parte concernente l'ordinaria amministrazione ricadono interamente sul conduttore come dispone l'articolo 9 della legge 27 luglio 1978, n. 392 , dal che discende il diritto del locatore che abbia provveduto al saldo delle somme dovute a questo titolo, alla ripetizione delle stesse dal conduttore inadempiente (Tribunale di Potenza, 09 giugno 2008).

Le modalità di pagamento delle spese
L'art. 5 legge equo canone dispone che «Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile».

Il diritto del locatore di chiedere le spese condominiali nasce dall'articolo 9 legge equo canone comma 3 sulla cui base «Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate».

Quando il conduttore può dirsi in mora
L'articolo 9, comma 3, della legge 27 luglio 1978, n. 392, la quale fa obbligo al conduttore di pagare gli oneri condominiali entro due mesi dalla loro richiesta, delimita entro il medesimo periodo il termine massimo entro il quale il conduttore può esercitare il suo diritto di chiedere l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione, nonché di prendere visione dei documenti giustificativi; ne consegue che, non essendovi, in mancanza di questa istanza del conduttore, alcun onere di comunicazione del locatore, il conduttore stesso, decorsi i due mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri condominiali, deve ritenersi automaticamente in mora e non può, quindi, sospendere, ridurre o ritardare il pagamento degli oneri accessori, adducendo che la richiesta del locatore non era accompagnata dall'indicazione delle spese e dei criteri di ripartizione (Tribunale di Monza, 10 luglio 2007).

In caso di mora, le spese sono richieste al locatore
Da ciò discende che l'amministratore di condominio non deve chiedere il pagamento delle spese di condominio al conduttore dell'unità abitativa bensì al locatore che rimane sempre condomino, come tale legittimato passivamente a detto onere economico. <<In relazione al pagamento delle spese accessorie e di riscaldamento di cui all'articolo 9 legge n. 392/1978, non sussiste alcun rapporto obbligatorio diretto tra l'amministrazione condominiale e i singoli conduttori delle unità immobiliari facenti parte dello stabile, rapporto che invece si instaura tra la predetta amministrazione ed il singolo condomino, il quale avrà a sua volta, ex articolo 9 citato, il diritto al rimborso nei confronti del proprio conduttore».

Risoluzione del contratto se il conduttore non paga
«L’inadempimento da parte del conduttore, qualora si versi in materia di locazioni ad uso abitativo e l'ammontare del debito superi le due mensilità di canone, può comportare, a sensi dell'articolo 5 legge n. 392/1978, la risoluzione del contratto. Quando invece il servizio causativo della spesa non è materialmente fruito dal conduttore, costui non sarà tenuto a rimborsare alcunché al locatore» (Tribunale Torino 14 febbraio 2007).