Affitto «uso foresteria», quando è veramente legittimo
La foresteria è una tipologia contrattuale usata spesso a sproposito, con il rischio di vedersi applicare un contratto 4+4
Il contratto di locazione a uso foresteria, per le sue particolarità, può adattarsi a diverse casistiche e specifiche esigenze delle parti.
Innanzitutto, con questa tipologia di contratto una società di capitali assume in locazione uno o più immobili ad uso abitativo in ragione di concederli ai propri dipendenti o collaboratori per uno specifico periodo di tempo.
Non è raro il caso di una società di costruzioni edili che riceva in commissione l'esecuzione di lavori in un luogo lontano dalla sua sede. Da questa circostanza può derivare il bisogno di trovare una sistemazione agli addetti ai lavori in loco, stante il periodo di tempo secondo cui saranno addetti a questi interventi.
In questi casi viene subito in considerazione la locazione in oggetto perché si configura quale soluzione migliore e più efficace: locazione di immobili vicino al cantiere, per uno specifico periodo.
Dal punto di vista giuridico vi sono alcune osservazioni da effettuare.
Chi gode del contratto non è chi lo ha stipulato: la società conduttrice è esclusivamente colei che risulta titolare dei diritti e degli obblighi nascenti dalla locazione, in primo luogo il versamento del canone.
Come sopra accennato, il locatario può essere solo un’impresa (anche non in frma societaria).
Infine, l'unità immobiliare può essere solo ad uso abitativo dei dipendenti dell'impresa, tant'è che nel medesimo contratto occorre indicare che l'unità viene concessa in locazione ad uso foresteria per destinazione abitativa del dipendente.
La normativa applicabile è quella civilistica, nello specifico in tema di locazione, nonché quella sulle locazioni di cui alla L. 09/12/1998, n. 431 .
Ne consegue che i soggetti coinvolti hanno libertà di determinazione il quantum del canone e la durata del rapporto, al pari di autonomia di eventuali fissazioni di depositi cauzionali al momento della stipulazione.
Questo contratto presenta particolari agevolazioni fiscali, sia entrambe le parti: il locatore può ottenere una deduzione pari al 5% sul reddito imponibile ai fini IRPEF; il conduttore può effettuare la deduzione dei canoni e le spese di manutenzione dell'immobile dal reddito d'impresa prodotto per un periodo pari a tre anni.
Inoltre è considerato da applicarsi il regime di tassazione fissa agevolata rappresentato dalla cedolare secca ex art. 3 D.lgs 14/03/2011, n. 23 (si vedano ad esempio, CTP Milano, 17 aprile 2015, n. 3529 e CTP Reggio Emilia, 04 novembre 2014, n. 40).
