Gestione Affitti

Il proprietario visita la sua casa in affitto: limiti e diritti

di Anna Nicola

Il proprietario-locatore che vuole vendere l'immobile locato può segnalarlo al conduttore per preannunciare la visita dell'immobile da parte di potenziali acquirenti.
La fattispecie deve riportare ai principi generali nel caso in cui non vi sia la previsione in una specifica clausola contrattuale.

Esiste un obbligo a carico dell’inquilino
Si può asserire l'esistenza di un generico “obbligo di visita”, a carico del conduttore, richiamando i generici doveri di diligenza (art. 1175 cod. civ.) e di correttezza (art. 1375 cod. civ.) che le parti sono tenute ad osservare per qualsivoglia tipologia contrattuale.

C'è tuttavia da replicare che non vige alcuna disposizione normativa che riconosca, in capo al locatore, questo generico diritto di controllo o di visita dell'immobile locato.

Va previsto nel contratto
In assenza di una specifica clausola contrattuale, il proprietario dell'immobile non può imporre al conduttore la visita di terzi interessati all'acquisto dell'immobile.

Il conduttore, ricevuto il bene condotto in locazione, assume la qualità di detentore qualificato e può esercitare sullo stesso un controllo immediato, senza interferenze del locatore.

Cosa dice la Cassazione
La Suprema Corte non pare di questa idea in quanto asserisce che il locatore, nonostante nulla preveda in proposito il contratto, può far visitare la casa locata , con le modalità di cui agli usi localmente vigenti, al fine di potere stipulare altro contratto di locazione, allo scadere di quello in corso, oppure di vendere la casa affittata (Cass. 17 settembre 1981 n. 5147). Se il conduttore oppone ingiustificati rifiuti compie un inadempimento che può costituire causa di risoluzione del contratto.

L’obbligo di vigilanza
A sostegno di quanto detto, la Cassazione evidenzia che il proprietario-locatore conserva il più ampio obbligo di vigilanza sull'immobile affittato in quanto la detenzione del conduttore non lo esime dal dovere di controllare – eventualmente mediante visite periodiche – l'efficienza del fabbricato e provvedere ad eliminare quelle situazioni che ne possano compromettere le strutture (Cass. 8 agosto 1987, n. 6791) .

Inadempimento e risoluzione
Nel caso di previsione contrattuale, l'impedimento del diritto di visita si configura come inadempimento tale da poter legittimare la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno, ove il locatore ne fornisca la prova . il danno, infatti, è intrinseco nell'inadempimento avvenuto poiché «l'impedimento dell'accesso del proprietario in un immobile dallo stesso destinato alla vendita è in sé idoneo a pregiudicare le trattative e la possibilità stessa dell'alienazione» (Cass. 30 settembre 2015, n. 19543).

In merito ai dannni può anche trattarsi di condanna generica: «La condanna generica al risarcimento danni presuppone soltanto l'accertamento di un fatto potenzialmente dannoso, in base ad un accertamento anche di probabilità o di verosimiglianza, mentre la prova dell'esistenza in concreto del danno, della sua reale entità e del rapporto causale è riservata alla fase successiva di determinazione e di liquidazione, sicché la pronuncia sulla responsabilità si configura come una mera declaratoria juris, da cui esula qualunque accertamento in ordine alla misura ed alla concreta sussistenza del danni, con la conseguenza che il giudicato formatosi sulla responsabilità non incide sul giudizio di liquidazione» (Cass. civ. n. 6257 del 2002). (Cass. 30 settembre 2015, n. 19543).

Per saperne di piùRiproduzione riservata ©