I cortili sono privati nei rogiti ma nel regolamento non se ne parla

A cura di Smart24 Condominio
Il disposto dell'art. 1117 c.c. prevede una presunzione di comproprietà per la quale i beni ivi indicati sono comuni, a meno che non risultino di proprietà esclusiva in base a un titolo, il quale può essere costituito o dal regolamento contrattuale o dal complesso degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari o anche dall'usucapione.
Nella fattispecie, il rogito notarile d'acquisto, costituisce titolo contrario, probante l'uso esclusivo di detti cortili da parte dei condomini proprietari del singolo immobile da cui vi si accede.
In particolare, al fine di stabilire se sussista tale titolo, la Suprema Corte ha di recente affermanto che “occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto. Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni” (Cass. civ. Sez. II Ord., 09/08/2018, n. 20693).
Pertanto tali cortili sono da considerare concessi in uso esclusivo – e non di proprietà – dei condomini dalla cui proprietà vi si accede, pur non essendo inclusi nell'elencazione dei beni comuni contenuta nel regolamento contrattuale.
Infine, dalla qualifica del bene “in uso esclusivo”, in quanto determinato dal titolo, in mancanza del quale sarebbe presunto comune ex art. 1117 c.c., derivano i corollari dell'inerenza di tale rapporto a tutte le unità in condominio, con la conseguenza che l'uso esclusivo si trasmette, al pari degli ordinari poteri dominicali sulle parti comuni, anche ai successivi aventi causa dell'unità cui tale bene accede (cfr. Cass. civ. Sez II, 16/10/2017, n. 24301).