Contano anche le normative regionali
L’attività di locazione è considerata un semplice sfruttamento patrimoniale di beni. Pertanto, non è idonea di per sé a fare assumere al locatore soggettività passiva ai fini dell’Iva, indipendentemente dal numero di appartamenti locati. Per potere rilevare ai fini del tributo è necessario che essa sia svolta dal locatore nell’esercizio di una attività di natura commerciale, anche se non organizzata in forma d’impresa e assuma, altresì, il carattere dell’abitualità.
Potrebbe rientrare in questa fattispecie l’attività di locazione di camere e di appartamenti arredati purché i locatori forniscano anche altri servizi (quali, ad esempio, pulizia, riassetto locali, cambio di biancheria eccetera) e all’ineliminabile condizione che svolgano tale attività con carattere di abitualità.
Attività di locazione
o prestazione d’alloggio
Nel caso l’operazione sia rilevante ai fini Iva, per stabilire se si tratta di una operazione di locazione o di una prestazione di alloggio nel settore alberghiero con Iva, occorre fare riferimento al Dpcm 13 settembre 2002 il quale riconosce che nel settore turistico-alberghiero le «funzioni amministrative (…) non riservate allo Stato» sono devolute alle Regioni. Per cui tutti i richiami effettuati dalle norme attualmente vigenti, alla precedente legge 217/1983 devono intendersi posti con riferimento – oltre che alle disposizioni generali del medesimo decreto – anche alle normative di settore emanate dalle Regioni.
In sostanza, le prestazioni sono soggette a Iva del 10% (voce 120 della Tabella A, parte III, allegata al Dpr 633/1972) quando l’attività sia qualificabile – secondo le norme regionali, ove esistenti – come relativa ad una struttura riconducibile alle attività degli alberghi, motel «esercizi di affittacamere, case ed appartamenti per vacanze» residenze turistico-alberghiere e simili.
Diversamente, alla prestazione di locazione è applicabile il trattamento Iva di esenzione previsto dall’articolo 10, n. 8) del Dpr 633/1972, sempre che si tratti di una locazione che sia realizzata da un operatore economico.
Peraltro, le imprese costruttrici delle unità abitative o che vi hanno effettuato interventi di restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e ristrutturazione urbanistica (lettere c, d ed e, comma 1, articolo 31 della 457/1978) che intendono locare l’immobile possono optare per il regime della imponibilità con aliquota del 10 per cento.
La registrazione
Ad ogni modo i contratti sono soggetti a registrazione in termine fisso (articolo 13, comma 1, Dpr 131/1986), mentre se l’operazione è esente o fuori campo l’imposta è dovuta nella misura del 2% per un ammontare minimo non inferiore a 67 euro da versare entro 30 giorni dalla data dell’atto, diversamente per le operazioni imponibili l’imposta di registro si applica in misura fissa di 67 euro.
Da tenere presente per i contratti non formati con l’intervento di un notaio e di durata non superiore a 30 giorni complessivi nel corso dell’anno sono soggetti a registrazione solo in caso d’uso per cui l’imposta è applicata nella misura minima di 67 euro (la somma non deve essere versata laddove il locatore abbia optato per la cedolare secca).
Segnatamente si tratta delle cosiddette locazioni brevi, dove il termine di 30 giorni nell’anno viene determinato facendo riferimento a ogni singolo conduttore, sicché in presenza di più conduttori, per ciascuno dei quali non si supera tale limite, non vi è alcun obbligo di registrazione. Ricordiamo, infine, che sulla ricevuta di pagamento del canone di locazione deve essere apposta una marca di importo di 2 euro (articolo 13 della Tariffa, parte prima del Dpr n. 642/1972).
