Occupazione abusiva indennizzata solo se il danno reale viene provato

Proprietario indennizzato per l'occupazione abusiva solo se prova il danneggiamento del bene o la reale perdita di chance nel venderlo o locarlo. Il semplice ritardo nella riconsegna, infatti, lo legittima solo ad ottenere dall'inquilino il risarcimento del danno da utilizzo dell'alloggio oltre i limiti di durata indicati in contratto. A puntualizzarlo, è la Corte di cassazione con sentenza n. 18946 del 16 luglio 2019 (relatore Iannello) . Muove la lite, una convalida di sfratto a seguito della quale il tribunale dichiarava risolta per inadempimento della conduttrice la locazione ad uso non abitativo di un immobile con annessa condanna al rilascio e al pagamento dei canoni scaduti e non pagati e delle “mensilità figurative” dovute, in base al valore di mercato stimato dal consulente tecnico d'ufficio, per il periodo di protratta occupazione. Somma ridotta in appello, per scomputo dei canoni compresi tra il primo mese seguente l'intimazione di sfratto e la data di esecuzione del sequestro giudiziario ordinato in corso di causa. Decisione presa per accertata insussistenza delle condizioni di agibilità, manutentive e impiantistiche necessarie per la destinazione del locale ad uso commerciale e, dunque, dell'impossibilità di ritenere provato il maggior danno costituendo, in quel preciso contesto, il valore locativo indicato dal consulente, un parametro soltanto virtuale. I proprietari, però, si rivolgono alla Cassazione denunciando, principalmente, il mancato riconoscimento dei mensili dovuti, a loro avviso, anche per il lasso temporale intercorrente tra l'intimazione di sfratto e l'esecuzione del sequestro. Il Collegio di appello, tengono a marcare, aveva di fatto azzerato tutto il dovuto per il periodo di protratta occupazione trascurando di considerare che l'inquilino moroso nel rilascio è tenuto a versare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna. Non solo. Andavano messe in conto anche le precarie condizioni del bene e l'entità dei lavori necessari per ricollocarlo sul mercato che, ovviamente, avevano inciso sul ritardo nel reperire un nuovo affittuario. Ricorso accolto a metà: primo motivo fondato; secondo motivo rigettato. Quanto al maggior danno, spiegano a Piazza Cavour, secondo l'articolo 1591 del Codice civile «il conduttore in mora nella restituzione della cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno». In questo modo, si assicura al proprietario danneggiato dalla ritardata restituzione, una liquidazione automatica che si presume (senza possibilità di fornire prova contraria, se non in senso a lui più favorevole) pari al canone precedentemente pagato. Cosa vuol dire? Che l'inquilino moroso non potrà eccepire che il danno reclamato dal locatore sia inferiore al canone che, quindi, dovrà continuare a versargli come corrispettivo di una prosecuzione (arbitraria) nel godimento di un bene non restituito nei termini contrattuali. Diversamente, si legge nella pronuncia, il risarcimento dell'eventuale maggior danno esige una prova su misura. Aveva sbagliato, quindi, la Corte di appello a soffermarsi esclusivamente sulla questione degli oneri probatori da osservarsi da parte del locatore per il riconoscimento del maggior danno, senza valutarne il diritto ad ottenere comunque un danno (minimo) presunto e calcolato sul canone concordato. Circa, invece, l'inidoneità dell'immobile ad essere adibito ad uso commerciale, è sempre l'articolo 1591 del Codice civile a vincolare l'obbligo risarcitorio da responsabilità contrattuale ad un regime probatorio particolare: per una parte minima (pari al canone) il danno si ritiene presunto; per la parte eventualmente eccedente (maggior danno) va concretamente provato. E ciò, sia in rapporto alle condizioni dell'immobile, all'ubicazione e alle possibilità di nuovo utilizzo che all'esistenza di soggetti seriamente disposti ad assicurarsene il godimento dietro corrispettivo. Elementi, tutti, da cui emergerebbe la lesione del patrimonio del proprietario. Tuttavia, un tale percorso logico esige, è intuibile, una preliminare attività di individuazione del ragionamento asseritamente irrispettoso compiuto in sede di merito che – risolvendosi in diverso apprezzamento della ricostruzione dei fatti – è notoriamente precluso alla Corte di cassazione. Di qui, l'accoglimento solo parziale del ricorso e la compensazione delle spese processuali.