La canna fumaria non si può fare? Contratto d’affitto risolto per inadempienza

Il contratto di locazione si risolve per grave inadempimento (articoli 1453-1455 Codice civile), se la proprietà non è in grado di realizzare i lavori necessari all'inquilino, (nella fattispecie una canna fumaria), per svolgere l'attività convenuta, per cui si era assunto uno specifico obbligo. L'obbligazione assunta nel contratto è infatti riconducibile ai doveri del locatore stabiliti dall'articolo 1575 Codice civile, secondo cui il locatore deve consegnare e mantenere il bene in stato da servire all'uso. Ma non si possono ravvisare gli estremi dell'annullamento per dolo, (articolo 1439 Codice civile), o del richiesto “annullamento parziale del contratto, per dolo”, (tra l'altro al di fuori dello schema tipico di cui all'articolo 1419 Codice civile), se l'inquilino era comunque a conoscenza delle difficoltà relative alla realizzazione del manufatto necessario per svolgere l'attività. Il conduttore ha però diritto al risarcimento dei danni a norma del richiamato articolo 1453 del Codice civile, per il quale, “Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno”. Va da sé che il danneggiato è tenuto a provare non solo la sussistenza del danno, ma anche il nesso causale tra l'evento e il danno, come conseguenza immediata e diretta.
Lo ha stabilito il Tribunale di Milano, tredicesima sezione civile (giudice Emilia Antenore), con la complessa sentenza 4507/2019 del 9 maggio scorso che ha chiarito i confini della responsabilità del proprietario/locatore, rispetto al conduttore, nei casi in cui siano necessarie opere di adeguamento per svolgere l'attività convenuta contrattualmente.
Nel caso concreto, l'inquilino aveva dichiarato la volontà di svolgere l'attività di ristorante/pizzeria per la quale era necessaria la realizzazione di una canna fumaria sul muro esterno del condominio. E, pur consapevole delle perplessità dell'assemblea condominiale sul punto e della complessità della normativa condominiale, anche in relazione al riformato articolo 1122 del Codice civile, aveva, comunque, firmato il contratto di locazione e realizzato importanti lavori di adeguamento dell'immobile per renderlo idoneo all'utilizzo immaginato. Le perplessità dell'assemblea si sono poi tradotte in un voto negativo cosicché è risultato “rischioso”, (per non dire “quasi impossibile”) realizzare la canna fumaria. A quel punto l'inquilino ha chiesto l'annullamento del contratto di locazione per dolo o l'annullamento parziale, per dolo, della clausola del contratto che esonerava il locatore da responsabilità, in caso di ritardata realizzazione della canna fumaria (domanda quest'ultima dichiarata inammissibile, prima ancora che infondata). Subordinatamente, il conduttore ha invece chiesto la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore.
Il giudice non ha riconosciuto la sussistenza del dolo del proprietario in quanto il locatore aveva comunicato all'inquilino le difficoltà di realizzazione della canna fumaria, ma ha accolto la domanda di risoluzione del contratto di locazione per “grave inadempimento”, imputabile al locatore, oltre al risarcimento del danno. Questo in ragione del fatto che al momento della stipula del contratto la proprietà aveva assunto espressamente, a suo rischio e pericolo, l'obbligo di dotare l'immobile della canna fumaria in relazione all'uso convenuto dell'immobile medesimo. D'altra parte, proprietario e inquilino avevano previsto che l'utilizzo fosse quello di ristorante/pizzeria. Sotto questo profilo, continua il Tribunale, “la particolare destinazione dell'immobile locato permea di sé la causa concreta del contratto e diventa rilevante quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto…”, avendo formato oggetto di corrispondente e specifica pattuizione.
La proprietà, tra l'altro – aggiunge ulteriormente il Tribunale - non può invocare l'“impossibilità sopravvenuta della prestazione”, ad esonero di responsabilità. Ed infatti, come anticipato, il locatore era al corrente delle difficoltà connesse al conseguimento del permesso per la realizzazione del manufatto, sicchè il diniego non può dirsi evento imprevedibile.
Alla risoluzione del contratto, a far data dal momento di efficacia del contratto, (differita rispetto a quella di stipula), consegue il risarcimento dei danni. In particolare: vanno risarciti i danni legati, da una parte al pagamento dei canoni di locazione, dall'altra ai lavori effettuati per l'adeguamento dei locali medesimi. Nessun risarcimento, invece, per il mancato guadagno o per il lucro cessante costituito dal fatto che il conduttore non ha potuto intraprendere l'attività commerciale (con mancato percepimento degli incassi connessi) e dal fatto che il conduttore si è dimesso dal precedente impiego (con perdita del relativo stipendio). Per il Tribunale di Milano, infatti, non può essere preso in considerazione un guadagno meramente potenziale ed ipotetico non supportato da alcun elemento probatorio e non ricollegabile direttamente all'evento (risoluzione del contratto, per mancata realizzazione della canna fumaria). Quanto alle dimissioni, poi, costituiscono una libera scelta dell'inquilino, non imputabile al locatore.
Il Giudice ha infine negato al locatore – stante il suo stato di parte inadempiente - la domanda di pagamento degli affitti (per il periodo in cui l'immobile è stato detenuto dall'inquilino) e di ripristino dei locali allo stato precedente gli interventi del conduttore.
vicepresidente Confappi