Quando l’affitto non ripaga spese, tasse e rata del finanziamento
Mettere a reddito un immobile è quasi un obbligo per chi ha un portafoglio di investimenti focalizzato sul real estate. Ma se i vantaggi di affittare una seconda casa per chi già la possiede sono diversi, primo su tutti ripagare in parte tasse e spese di manutenzione, vale la pena acquistare un immobile solo per ricavarne un reddito? La risposta è negativa e le cause sono diverse. Pesano infatti diversi dubbi sulla strategia di acquistare oggi (anche se dopo anni di calo dei prezzi) un appartamento per metterlo a reddito e garantirsi così una rendita per coprire spese di acquisto, tasse e manutenzione, più o meno pesanti a seconda di dove si trova la casa.
Se si decide di indebitarsi per acquistare una casa da affittare bisogna mettere in conto spese d’acquisto (per la seconda casa l’imposta di registro è del 9% sul valore catastale), notaio e poi l’accensione del mutuo. «Se il riferimento è la locazione tradizionale non ci sono prospettive di guadagno in assenza di rialzo dei prezzi immobiliari - spiega Luca Dondi, direttore generale di Nomisma-. Se il riferimento è l’affitto breve dove la redditività è più significativa, ma solo in grandi città che godono di attrattività turistica, il discorso è diverso ma c’è un vero e proprio lavoro di gestione dell’abitazione, dall’arrivo alla partenza dei clienti. E occorre comunque considerare la mancanza della componente di rivalutazione». I prezzi oggi viaggiano verso la stabilità, solo a Milano ci sono segnali di una lieve crescita. «Quantificando le diverse voci di spesa, Imu seconda casa, cedolare secca, accantonamento per manutenzioni - dice Dondi - dell’introito da locazione resta il 50-60%. Non sempre sufficiente a pagare la rata del mutuo, che con questi tassi per 200mila euro si aggira sui 950 euro per mutui a 20 anni e sui 1.750 euro a 10 anni».
«La tassazione ammazza questo tipo d’investimento - conferma Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari -. Sempre per un mutuo decennale di 200mila euro per comprare un piccolo appartamento a Milano, nel complesso le spese viaggiano su 105mila euro in 10 anni: 3mila per il notaio, 25mila di imposte d’acquisto, 2mila annui di Imu, 1.200 di spese, 1.500 di carico fiscale e poco più di 3mila euro di cedolare secca al 21% sull’affitto. L’affitto che si può ricavare è di 1.200 euro al mese, quindi in 10 anni circa 144mila euro a fronte di spese, comprese tasse, di oltre 365mila euro. L’immobile rivalutato dopo 10 anni potrebbe valere intorno ai 305mila euro». In altre località occorre mettere in conto anche il rischio mercato, ossia la scarsa liquidità e l’impossibilità di vendere in tempi brevi.
