Affitto, se manca l’agibilità ma l’inquilino lo sa il contratto è valido

Contratto di locazione nullo per mancanza del certificato di agibilità solo se il conduttore non era a conoscenza della sua mancanza o questa non fosse facilmente conoscibile. Lo ricorda la Corte di cassazione con sentenza n. 16918 del 26 giugno 2019 (relatore dott.ssa Graziosi).
Il contenzoso nasce da una Srl che si era opposta al decreto ingiuntivo per il pagamento di circa 13 mila euro a titolo di canone locatizio preteso dalla società che le aveva locato un immobile ad uso non abitativo. Il contratto di locazione, rilevava, si era risolto per inadempimento della locatrice e, comunque, il suo recesso era giustificato da gravi motivi. Ad ogni modo, proseguiva, era nullo per violazione di norme imperative e, se ritenuto valido, il canone andava ridotto.
Opposizione bocciata sia dal Tribunale che in appello. Di qui, il ricorso per cassazione formulato sulla base di nove motivi. Tra i più rilevanti, il fatto che i giudici – liberando la proprietaria dall'onere di ottenere l'agibilità dell'immobile – non l'avessero subordinata all'ottenimento del certificato di prevenzione incendi. Non solo. Invece di dichiarare il contratto risolto o almeno legittimare il recesso della conduttrice, alla titolare del bene non era stata neanche addebitata la mancata prova circa l'addotta richiesta di agibilità. Omesso vaglio delle prove acquisite, dunque.
Ma un motivo così concepito è inammissibile in sede di legittimità.
Ancora, la società lamenta che il collegio d'appello avrebbe dovuto appurare quale fosse concretamente il soggetto tenuto ad ottenere l'agibilità (la locatrice o la locataria) ed il perché l'agibilità fosse stata negata. Motivo ugualmente inammissibile. Tralasciando censure più tecniche, la ricorrente si sofferma inoltre sull'omessa ammissione di testimonianze su alcuni particolari decisivi (lamentela anch'essa non consentita) e – perno del ricorso – sulla violazione dell'articolo 1580 del Codice civile per il quale «se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia». Norma che imponeva, accertata l'inagibilità del locale, la nullità della locazione vista l'evidente violazione delle norme sulla sicurezza.
Soluzione ferma, prosegue la ricorrente, anche nell'ipotesi in cui fosse riuscita ad ottenere l'agibilità essendo consentito all'inquilino sì accettare qualsiasi caratteristica del bene ma non anche quei requisiti – ad esempio inerenti la sicurezza degli edifici – previsti da disposizioni che le parti non potrebbero mai derogare neppure d'intesa. Annotazione corretta, concludono i giudici di cassazione. Nel caso in esame, però, erano emersi due dati chiarissimi: proprietaria e locataria avevano concluso il contratto nel 2005 quando l'immobile era dotato del certificato e il certificato era andato “perduto” solo successivamente per via di opere di ristrutturazione concordate dopo la stipula. E se il bene veniva consegnato alla conduttrice dotato di agibilità (venuta meno a seguito di lavori effettuati tre anni dopo) il negozio locativo non poteva dirsi nullo. Anche il motivo portante, quindi, così come l'intero ricorso, andava respinto.