Gestione Affitti

Affitti concordati, la proroga è biennale

di Rosario Dolce

Chiarito finalmente il dubbio ventennale: le proroghe dei contratti a canone concordato sono biennali e non triennali. Lo afferma l’articolo 19 bis del Dl 34/2019 (inserito dalla legge di conversione 59/2019).

La legge 431/1998 (articolo 2, comma 3) consente infatti la stipula del contratto cosiddetto a “canone concordato”, tra cui spicca la fattispecie del 3+2.

Tale tipo di contratto consente alle parti di stabilire l’entità del canone entro dati termini, con un massimo e un minimo. Le soglie vengono fissate, a livello locale, dalle organizzazioni della proprietà edilizia con quelle maggiormente rappresentative degli inquilini. In mancanza di accordo locale.

Notevoli e interessanti sono i vantaggi fiscali che discendono per chi opta per tale forma contrattuale, rispetto a quella “di mercato” (il cosidddetto “4+4”). Per il “concordato”, in regime di cedolare secca, l’aliquota è del 10% invece che del 21 per cento. Inoltre, ai fini Imu e Tasi, è possibile beneficiare di una riduzione del 25% della base imponibile.

Il principale problema legato a tale fattispecie contrattuale era, tuttavia, la portata del rinnovo tacito al termine del quinto anno (cioè dopo la prima proroga biennale), a seconda se possa intendersi biennale o triennale.

L’incertezza sulla durata del rinnovo era dovuta all’ambiguità della norma di riferimento che, al comma 5, recita: «Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto si rinnova alle medesime condizioni». La stessa giurisprudenza è rimasta sempre spaccata sul tema.

Proprio per di dirimere la querelle è recentemente intervenuto il legislatore: il quale, in sede di conversione del Dl 34/2019 (legge 58/2019), ha inserito l’articolo 19 bis, qualificandolo come «norma di interpretazione autentica in materia di rinnovo dei contratti di locazione a canone agevolato». In forza di essa è stato così stabilito che il quarto periodo del comma 5 dell’articolo 2 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, si interpreta nel senso che, in mancanza della comunicazione ivi prevista, il contratto è rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio.

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