Gestione Affitti

Affitto, senza recesso i canoni vanno pagati e l’inabitabilità va provata

di Valeria Sibilio

I casi di inadempienza nel pagamento dei canoni mensili sono alla base di svariate cause giudiziarie che vedono il locatore opposto al proprio conduttore. La sentenza 231 del 2019 del Tribunale di Piacenza ha esaminato una vicenda nella quale il locatore di un immobile aveva ingiunto, al conduttore dello stesso, il pagamento della somma di euro 6.418,00 a titolo di canoni non pagati in relazione ad un contratto di locazione ad uso abitativo. L'opponente contestava la genericità del ricorso, ritenendo non chiari gli importi richiesti, affermando di aver versato, per le causali azionate in sede monitoria, importi superiori a quelli dovuti e riferendo di due bonifici di euro 2.000,00 ciascuno, nonché di euro 1.640,00 per delle spese condominiali ingiustificate.
Il conduttore contestava, inoltre, le condizioni dell'immobile certificato, dall'Ufficio di Igiene pubblica, come antigienico sin dal marzo 2013. Una situazione che gli aveva imposto il rilascio anticipato dell'immobile, dopo un accordo verbale con il locatore, nel novembre 2016. E chiedeva, perciò, la revoca e l'annullamento del decreto ingiuntivo con una rideterminazione del canone di locazione da ridursi in ragione delle condizioni dell'immobile che avevano determinato il deterioramento dei mobili presenti all'interno. In sede di deduzioni d'udienza, integrava le proprie eccezioni difensive affermando la necessità di scorporare, dall'importo richiesto, la cauzione di euro 800,00 versata alla stipula del contratto e contrapponendo, alla richiesta azionata, i danni ai mobili.
Il proprietario, costituitosi, ribadiva la sussistenza dell'inadempimento del conduttore per il mancato pagamento di euro 806,00 inerente al saldo canone del semestre dal 16 settembre 2015 al 15 marzo 2016, di euro 2.811,00 relativo al semestre dal 16 marzo 2016 al 15 settembre 2016 e di euro 2.801,00 relativo all'intero semestre dal 16 settembre 2016 al 15 marzo 2017. Eccepiva, inoltre, sia di non aver mai ricevuto segnalazioni dal conduttore circa le condizioni dell'immobile, sia la tardività dell'ampliamento della domanda attuato dalla parte opponente in sede di deduzioni difensive.
Preliminarmente, il Tribunale ha ritenuto provata la stipula di contratto di locazione ad uso abitativo, in data 16 settembre 2009, ritualmente versato agli atti, e la veridicità del rilascio dell'immobile da parte del conduttore in data 16 novembre 2016. La circostanza della sussistenza del contratto ha consentito di ritenere assolto l'onere della prova a carico del locatore relativamente al credito per i canoni di locazione. In merito alla contestazione riguardo l'effettivo importo dovuto al locatore per i canoni, il Tribunale ha rilevato che la parte opponente aveva rettificato l'importo dei pagamenti effettuati, ridotti ad un solo bonifico di euro 2.000,00 riferito in sede di opposizione.
Detto questo, la richiesta del locatore è apparsa correttamente quantificata, risultando dovuti i canoni richiesti. Su questo punto, per ciò che riguarda il semestre dal 16 settembre 2016 al 15 marzo 2017, il Tribunale ha ritenuto che anche l'importo di euro 2.801,00 fosse interamente dovuto, tenuto conto che, in caso di consegna delle chiavi dell'immobile senza preavviso, il locatore può accettarle senza che da una tale accettazione possa desumersi una rinuncia al pagamento dei canoni a lui dovuti per il periodo di preavviso. Oltretutto, il contratto sottoscritto fra le parti consentiva il recesso del conduttore per giusta causa, previo avviso da recapitarsi a mezzo di lettera raccomandata almeno sei mesi prima. Mancando la prova che ciò fosse effettivamente avvenuto, il Tribunale ha ritenuto che il conduttore fosse tenuto a corrispondere al locatore il pagamento dei sei canoni mensili a partire dalla comunicazione del recesso, ovvero dal rilascio dell'immobile.
Un credito correttamente quantificato in euro 6.418,00 sul quale il conduttore aveva chiesto una rideterminazione di tale importo per via di maggiori spese condominiali corrisposte rispetto alle certificate condizioni di antigienicità dell'immobile. Una fatto sollevato tardivamente e solo in sede di note d'udienza.
Per il Tribunale, la valutazione della incidenza delle contestazioni dell'opponente, ai fini evidenziati, va riferita alle eccezioni in punto a spese condominiali e allo stato dell'immobile. Eccezioni entrambe respinte, rigettando la prima in quanto il contratto prevedeva oneri condominiali a carico del conduttore relativamente al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria amministrazione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua nonché dell'energia elettrica del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi e delle latrine e alle forniture degli altri servizi comuni e l'applicazione delle tabelle oneri accessori.
Rigettando, inoltre, anche la seconda in quanto, per oneri accessori, il locatore assolve all'onere della prova con la produzione in giudizio del titolo contrattuale dal quale risulti l'importo periodico dovuto dal conduttore con la indicazione del criterio di riparto che consenta di pervenire, attraverso un'operazione aritmetica, alla determinazione degli importi dovuti.
Il locatore ha indicato il criterio di riparto arrivando a determinare un importo di circa euro 314,00 a semestre per ogni unità abitativa, escluse spese pulizia scale e bolli. Un importo congruo rispetto all'esborso di circa euro 370,00 semestrali documentato e lamentato dall'inquilino. Inoltre, nel contratto di locazione, si leggeva che il conduttore aveva visitato la casa, trovandola adatta all'uso convenuto. Tuttavia, non aveva segnalato i problemi igienici al locatore, nonostante fosse suo interesse farlo, tenuto conto dell'onere di restituzione dell'immobile nello stato in cui l'aveva ricevuto in consegna. Né ha provato di aver comunicato al proprietario l'esito dell'accertamento dell'Asl conclusosi con un giudizio di antigienicità dell'immobile, benché questa attestazione fosse nelle sue mani sin dal marzo 2013. L'art.1577 c.c. prevede che, in caso di necessità di riparazione della cosa locata, il conduttore è tenuto a darne avviso al locatore. Un obbligo la cui mancata ottemperanza, esime il locatore da responsabilità nei confronti del conduttore. In ogni caso, il rilascio dell'immobile intervenuto solo nel novembre 2016, evidenziava l'utilizzabilità e l'utilizzo di fatto dello stesso da parte del conduttore.
Il Tribunale ha, perciò, rigettato l'opposizione proposta, confermando il decreto ingiuntivo dichiarandone l'esecutorietà e condannando il conduttore alle spese di lite liquidate in euro 3.200,00 oltre alle spese generali nella misura del 15%.

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