Gestione Affitti

I canoni dell’affitto vanno onorati, sta all’inquilino provare che non sono dovuti

di Valeria Sibilio

A volte, anche da un banale contratto di locazione, possono scaturire, nel tempo, situazioni tra locatore e conduttore che producono situazioni destinate a risolversi in sede giuridica. È il caso della sentenza 132 del 2019, espressa dal tribunale di Enna dopo aver esaminato una vicenda originata dal ricorso di un locatore contro la conduttrice di un proprio appartamento per inadempimento, perché a suo dire il contratto di locazione, stipulato per la durata di quattro anni, era stato risolto anticipatamente dalla conduttrice con una nota con del 10 dicembre 2011, sulla scorta di accordi pregressi, ritenuti inesistenti.
Il locatore chiedeva la condanna della conduttrice al pagamento di euro 3.962,61, di cui euro 1.500,00 per canoni non pagati, euro 126,61 a titolo di imposta di registro non corrisposta per gli anni 2011, 2012, 2013 oltre il risarcimento del danno per il mancato rispetto del termine di preavviso semestrale pari ad euro 1.800,00. La conduttrice, costituendosi, eccepiva l'infondatezza della domanda, chiedendo il rigetto della richiesta di compensazione del maggior credito vantato dal ricorrente con le somme versate a titolo di deposito cauzionale, spiegando domanda riconvenzionale per l'importo di euro 1.766,50.
Preliminarmente, il tribunale non ha accolto l'eccezione sull'inapplicabilità del rito locatizio per intervenuta risoluzione del rapporto contrattuale. Nell'ampia nozione di cause relative a rapporti di locazione di immobili urbani sono da ricomprendere tutte le controversie riferibili ad un contratto di locazione, che attengano non solo alla sua esistenza, validità ed efficacia, ma anche a tutte le altre possibili vicende e a quelle che involgano l'adempimento delle obbligazioni derivanti dal rapporto, in base alla disciplina codicistica o a quella di settore della legislazione speciale.
Detto questo, per il tribunale, la domanda del locatore è stata giudicata fondata e meritevole di accoglimento. Il creditore che agisce in giudizio per l'adempimento deve solo provare la fonte del suo diritto ed il termine di scadenza, limitandosi all'allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte. A sua volta, il debitore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo della pretesa altrui. Il mancato pagamento del canone, nei periodi indicati dalla locatrice non era stato contestato, in quanto il convenuto aveva provveduto alla riconsegna delle chiavi dell'appartamento il 30 dicembre 2011, mediante consegna delle stesse alla Stazione Carabinieri. Pertanto è apparsa risolta la questione relativa ai canoni dei mesi di agosto-dicembre 2011 di importo pari ad euro 1.500,00, decurtati della somma di euro 297,00 versata dalla convenuta in data 19 ottobre 2011 relativa alla mensilità di novembre 2011.
Per ciò che riguarda i danni, al momento della stipula del contratto, il conduttore aveva attestato di aver trovato i locali, visitandoli, in buono stato. Successivamente alla riconsegna delle chiavi, il 3 gennaio 2012, una perizia effettuata certificava la presenza, in corrispondenza del soffitto, di macchie di umidità abbastanza ampie ed evidenti bolle e screpolature della tinteggiatura derivanti da infiltrazioni di acqua antecedenti a mesi precedenti. Infiltrazioni dovute, verosimilmente, ad una perdita proveniente dal soprastante servizio igienico. Dato il breve lasso di tempo trascorso tra la riconsegna e gli accertamenti della perizia è apparso ragionevole, al Tribunale, riportare le condizioni dell'immobile alla incuria del conduttore. Una incuria, tenuto conto dell'obbligazione contrattuale di rilasciare i locali in perfetto stato, e nelle medesime condizioni in cui gli erano stati consegnati, quantificata, dal CTU, in euro 500,00. Per contro, il Tribunale ha ritenuto che la conduttrice non fosse tenuta a corrispondere, al locatore, l'indennità per il mancato preavviso nella misura di euro 1.800,00 pari a sei mensilità del canone pattuito, in quanto il conduttore aveva facoltà di recedere, qualora ricorressero giustificati motivi. Recessione preannunciata a mezzo raccomandata il 10 dicembre 2011. La successiva perizia, diretta alla verifica delle condizioni dell'immobile, rilasciato senza alcuna riserva, faceva desumere una risoluzione, tra le parti, per mutuo consenso. Non dovute, inoltre, le spese per l'imposta di registro degli anni 2012, 2013, trattandosi di somme richieste successivamente alla risoluzione del contratto e quindi non imputabili al conduttore.
Dovuta, invece, per il Tribunale, la somma di euro 36,00 per l'imposta di registro dell'anno 2011 e l'ulteriore somma di euro 36,00 a titolo di differenza sui canoni versati pari ad euro 297,00 mensili. Infatti il mezzo di pagamento a titolo oneroso resta a carico dell'ordinante. Pertanto, la convenuta è obbligata al pagamento della differenza di euro 3,00, detratta quale costo del bonifico su ciascuna mensilità versata. I giudici hanno, infine, dichiarato la compensazione del credito di euro 900,00 vantato a titolo di deposito cauzionale versato al momento della stipula del contratto di locazione. Complessivamente, quindi, l'importo dovuto è pari ad euro 1.775,00 cui va detratta la somma di euro 900,00 per il deposito cauzionale versato.

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