Frontalino del balcone a carico di tutti se assolve funzioni estetiche

La ripartizione delle spese condominiali, in base ai millesimi, provoca, spesso, controversie tra i condòmini, che si trovano, a volte in disaccordo sul valore che le tabelle millesimali individuano per le unità immobiliari. Una problematica affrontata dall''Ufficio del Giudice di Pace di Campobasso, nella sentenza 391 del 2018 nella quale si è pronunciato su una causa che ha visto coinvolti una coppia di coniugi condòmini nei confronti del proprio condominio, i quali deducevano la nullità delle delibere assembleari dell'8 ottobre 2012, del 6 novembre 2012 e del 1° settembre 2017 nella parte in cui veniva disposto la riparazione dei frontalini dei balconi delle proprietà dei condomini ripartendo le spese secondo i millesimi di proprietà, quantificati in euro 323,74 a loro carico oltre ad una ulteriore somma di euro 348,66 sempre con ripartizione delle relative spese in base ai millesimi di proprietà anziché imputare le stesse alle proprietà esclusive.
La parte convenuta contestava la pretesa, eccependo l'infondatezza e l'inammissibilità della domanda dell'impugnazione e l'incompetenza del Giudice. Nelle controversie relative al riparto di una spesa approvata dall'assemblea di condominio, anche se il condòmino agisce per sentir dichiarare l'inesistenza del suo obbligo di pagamento per invalidità della deliberazione assembleare, occorre fare riferimento all'importo contestato, relativamente alla sua singola obbligazione e non all'intero ammontare risultante dal riparto approvato dall'assemblea di condominio. Nel caso in esame, il tema specifico introdotto, era legato alla c ontestazione degli importi deliberati in relazione alle riparazioni dei frontalini dei balconi delle proprietà esclusive e, pertanto, avendo i condòmini attori censurato la legittimità della ripartizione delle spese, occorreva considerare, ai fini della competenza, l'importo che gli stessi sarebbero tenuti a corrispondere in ragione della ripartizione deliberata.
Ritenuta incontestata la somma indicata nell'atto di citazione, sono state considerate nulle e non impugnabili le delibere assembleari prive di elementi essenziali, o con oggetto impossibile ed illecito, con oggetto non rientrante nella competenza dell'assemblea, e quelle che vadano ad incidere su diritti individuali. Nel caso in questione, è apparso evidente che gli istanti non erano incorsi in nessuna decadenza, avendo tempestivamente attivato, dopo la delibera del 1° settembre 2017, il procedimento di mediazione e richiesta la notifica dell'atto di citazione nei trenta giorni successivi dalla data del deposito del verbale negativo. Nel merito, mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, né essendo destinati all'uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole.
L'accertamento del giudice del merito che il parapetto del fronte dei balconi degli appartamenti di un edificio assolveva prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l'edificio, costituiva un apprezzamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità se non per omesso esame di fatto storico decisivo e controverso. Perciò, il balcone era da ritenersi non una parte comune ma una parte privata dell'appartamento. Conseguentemente, la pavimentazione e la soletta del balcone potevano essere oggetto di intervento solo dopo l'autorizzazione del singolo proprietario, a carico del quale venivano poste le relative spese.
Se si procede al rifacimento del solo rivestimento, privo di finalità decorative, il costo ricade a carico del singolo. Al contrario, si tratta di bene comune ed il relativo costo ricade a carico di tutti, in funzione dei millesimi generali. La questione s'incentra, quindi, sull'accertamento della prevalente funzione estetica del frontalino che diviene elemento decorativo e ornamentale essenziale della facciata di un edificio. Considerando le fotografie prodotte dal convenuto si è potuto dedurre che i balconi insistenti sulla facciata dello stabile non incidevano sul decoro e sull'assetto architettonico. Inoltre, i lavori in questione non riguardavano esclusivamente i frontalini dei tre balconi, come si evinceva dalla delibera del 6 novembre 2012, nella quale si precisava che per una regolare riuscita dei lavori era necessario intervenire anche sulla pavimentazione dei interessati dal ripristino. Il compenso richiesto comprendeva anche la demolizione e il rifacimento del massetto dei balconi, facendo intendere che i lavori in questione riguardassero i balconi di proprietà esclusiva.
Il Giudice di Pace di Campobasso ha, perciò, accolto la domanda, dichiarando nulle le delibere impugnate relativamente alla ripartizione delle spese di riparazione dei tre balconi di proprietà privata e all'approvazione del bilancio consuntivo 2015/2016, ripartendo anche a carico degli attori le spese dei lavori. Inoltre, ha compensato, tra le parti, le spese e le competenze di causa.