Ritardo nel restituire la casa affittata: le regole e i risarcimenti

La restituzione dell'immobile alla scadenza convenuta nel contratto di locazione nonché nel medesimo stato in cui il conduttore l'ha ricevuto ex art. 1590 c.c. è fra le obbligazioni principali che la legge prevede a carico del conduttore. Occorre quindi che il bene non abbia subito danni eccedenti il normale deterioramento dato dal suo uso
Ove così non sia, il conduttore è obbligato al risarcimento dei danni subiti dal locatore: il primo è tenuto a indennizzare il secondo per il costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino dell'immobile, nonché il canone dovuto per il tempo richiesto al fine di eseguire i relativi interventi (Cass. n. 6417/1998; Cass. n. 14608/2004).
Qualora vi sia ritardo nella riconsegna del bene locato, il conduttore è tenuto a pagare non solo il corrispettivo convenuto fino alla data di effettiva consegna, ma anche a risarcire il maggior danno subito dal locatore. Si pensi ad esempio al caso in cui quest'ultimo voglia destinare l'immobile a un determinato uso e si sia vincolato con terzi
La fattispecie che viene in esame è l'art. 1591 c.c.
La pattuizione secondo cui si vede pagare il corrispettivo sino alla riconsegna del bene locato è una specifica forma di risarcimento del danno, in formula minima, previsto dalla legge per la mancata disponibilità dell'immobile. Questo è a prescindere dalla dimostrazione di un danno concreto subito dal locatore (Cass. n. 8913/2002; Cass. n. 6291/1995).
L'obbligo di risarcire il maggior danno richiede, invece, la prova di una effettiva lesione del patrimonio del locatore nella medesima misura del danno concreto (Cass. n. 2525/2006; Cass. n. 7499/2007).
La Corte di Cassazione con la decisione n. 13222/2010, richiama i principi degli artt. 1590 e 1591 c.c. e così afferma: <<Qualora, in violazione dell'art. 1590 cod. civ., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto - da parte di terzi - richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori>>.
Principio già ribadito dalla Cassazione con sentenza n. 12962 del 14 giugno 2011: <<È costante l'indirizzo interpretativo di questa S.C. (Cass. n. 7670/93), secondo cui, in tema di responsabilità del conduttore per il ritardato rilascio di immobile locato, il maggior danno, di cui all'art. 1591 c.c., seconda parte, che ha natura contrattuale, deve essere concretamente provato dal locatore, per cui il mero fatto del ritardo può legittimare soltanto una condanna generica al risarcimento, richiedendosi per contro, in sede di liquidazione, la specifica prova dell'esistenza del danno medesimo, in rapporto alle condizioni dell'immobile, alla sua ubicazione e alle possibilità di nuova sua utilizzazione, nonchè all'esistenza di soggetti seriamente disposti ad assicurarsene il godimento dietro corrispettivo, dalle quali emerga il verificarsi di un'effettiva lesione del patrimonio (Cass. n. 29202 e 23720/08). Costituisce, del resto, affermazione risalente e pacifica che, in via generale, la prova del maggior danno non sorge automaticamente, sulla base del valore locativo presumibilmente ricavabile dalla astratta configurabilità di ipotesi di locazione o vendita del bene (ex plurimis: Cass. n. 4968/97; Cass. n. 993/2002); ma richiede la specifica dimostrazione di un'effettiva lesione del patrimonio del locatore, consistente nel non aver potuto dare in locazione il bene per un canone più elevato, nel non averlo potuto utilizzare direttamente e tempestivamente, nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo conveniente od in altre analoghe situazioni pregiudizievoli (Cass. n. 2525/06; 13653/06; 20829/06), con la precisazione che l'onere di detta prova è a carico del locatore, tenuto a dar conto dell'esistenza di ben determinate proposte di locazione o d'acquisto e di concreti propositi di utilizzazione (Cass. n. 6359/95; 1133/99; 4864/2000; 993/02; 9545/2002; 14753/05; 7499/07)>>.
Ci si domanda se la mora abbia termine iniziale nel giorno della cessazione della locazione od dal momento del rilascio determinato dal giudice, ex art. 56 della L. 392 del 27.7.1978.
La risposta varia a seconda che si qualifichi il provvedimento di fissazione della data di rilascio come processuale o sostanziale.
Secondo una parte della giurisprudenza (Trib. Napoli 25.5.1989; Trib. Milano 17.3.1986,),<<Poiché il termine fissato dal giudice per l'esecuzione del rilascio ai sensi dell'art. 56 l. n. 392/78 costituisce termine di adempimento dell'obbligo di riconsegna dell'immobile locato, nel periodo di detenzione dell'immobile tra la data di cessazione del rapporto locatizio (nella specie, riguardante immobile ad uso diverso dall'abitazione) e la scadenza del termine anzidetto il conduttore, in deroga all'art. 1591 c. c., è tenuto a corrispondere al locatore soltanto il canone convenuto e gli oneri accessori, e non anche il maggior danno, mentre per il periodo successivo di detenzione riprende in pieno l'applicazione dell'art. 1591 c. c.>> (Trib. Milano, 17 marzo 1986).
Il pensiero della Corte di Cassazione (Cass. 11 giugno 1998, n. 5798 e Cass. sentenza 29 settembre 2007, n. 20589) è il seguente: il provvedimento con il quale il giudice, nel disporre il rilascio dell'immobile, fissa la data dell'esecuzione, ex art. 56 della L. 392/78, non incide sulla data di cessazione del rapporto, che rimane quella accertata nel provvedimento che dispone il rilascio, né esclude la mora del conduttore per il periodo successivo a questo.
Si richiama in merito il testo dell'art. 6, comma 5, della L. 9.12.1998, n. 431: << Il differimento del termine delle esecuzioni di cui ai commi 3 e 4 può essere fissato fino a diciotto mesi nei casi in cui il conduttore abbia compiuto i 65 anni di età, abbia cinque o più figli a carico, sia iscritto nelle liste di mobilità, percepisca un trattamento di disoccupazione o di integrazione salariale, sia formalmente assegnatario di alloggio di edilizia residenziale pubblica ovvero di ente previdenziale o assicurativo, sia prenotatario di alloggio cooperativo in corso di costruzione, sia acquirente di un alloggio in costruzione, sia proprietario di alloggio per il quale abbia iniziato azione di rilascio. Il medesimo differimento del termine delle esecuzioni può essere fissato nei casi in cui il conduttore o uno dei componenti il nucleo familiare, convivente con il conduttore da almeno sei mesi, sia portatore di handicap o malato terminale>>
Poiché il ritardo nella riconsegna costituisce inadempimento di un obbligo contrattuale, il locatore non ha l'obbligo di dimostrare la colpa del conduttore, essendo a carico di quest'ultimo, ex art. 1218 c.c., dimostrare che il ritardo o l'inadempimento è stato determinato da impossibilità dovuta a causa allo stesso non imputabile (Cass. 5 giugno 1995, n. 6291).
Il risarcimento dovuto al locatore si compone di due voci: il canone dovuto (o indennità per l'occupazione senza titolo); l'eventuale maggior danno.
L'obbligo di corrispondere il canone convenuto sino all'effettivo rilascio dell'immobile rappresenta una liquidazione forfetaria del danno, dovuto anche se il locatore non fornisce alcuna prova dell'esistenza e dell'entità del pregiudizio economico sofferto.
Quest'onere è un debito di valuta di natura contrattuale, con tutte le dovute conseguenze in tema di rivalutazione monetaria ed interessi.
Resta salvo il diritto del locatore all'ulteriore danno eventualmente patito.
Il maggior danno può essere ad esempio nel caso di impossibilità di nuova locazione a causa del ritardo.
Il locatore, nel fornire la prova di questo maggior danno, può avvalersi di elementi presuntivi dotati dei requisiti previsti dall'art. 2729 c.c., purché consentano di ritenere l'esistenza di soggetti seriamente disposti ad assumersi il godimento dell'immobile dietro corrispettivo.
La prova per presunzioni, ove queste abbiano i requisiti previsti dall'art. 2729 c.c., devono considerarsi <<gravi, precise e concordanti sia quando il fatto da provare segue a quelli noti in modo necessario, secondo logica, sia quando ne derivi nella normalità dei casi, cioè secondo quanto in genere suole accadere>> (Cass. 30 luglio 2004, n. 14624; Cass. 22 luglio 2004, n. 13628).
Devono essere idonee a dare in concreto la prova del danno derivante al locatore dal fatto provato, dal quale si risale poi al fatto ignoto (Cass. 22 luglio 2004, n. 13628).