Gestione Affitti

Scelta da fare subito con un occhio al canone

di Cristiano Dell’Oste

Quando l’inquilino è una società, conviene seguire le sentenze pro contribuente o attenersi alle circolari delle Entrate? In attesa che sulla vicenda venga detta l’ultima parola, chi stipula una locazione abitativa con un’impresa è chiamato a prendere una decisione. Se opta per la cedolare, con ogni probabilità riceverà un accertamento per il mancato versamento dell’imposta di registro (con sanzione del 30%). Cui ne seguirà un altro per il mancato pagamento dell’Irpef e dell’addizionale comunale e regionale. Se non opta, accetta di pagare l’imposta di registro, il bollo, l’Irpef e le addizionali. Con un tax rate spesso raddoppiato.

Nella scelta, pesa senz’altro la propensione al rischio del contribuente. Anche l’importo del canone ha una certa influenza: se è elevato, il risparmio d’imposta connesso alla cedolare può coprire le spese legali di un’eventuale contenzioso. Ad esempio, per un locatore nel secondo scaglione Irpef (27%), su un canone mensile di mercato di 300 euro, il risparmio annuo è di 272 euro (contando anche registro e addizionali); su un canone di mille euro diventa 906 euro. Se quello stesso locatore ricade nel quarto scaglione Irpef (41%), le cifre diventano – rispettivamente – 768 e 2.559 euro all’anno.

A volte va considerata anche la volontà dell’inquilino: in certi casi, grandi società o gruppi multinazionali si rifiutano di stipulare contratti in cui il locatore opta per la cedolare, in virtù delle proprie policy sulla prevenzione dei rischi fiscali.

Se si decide di optare per la cedolare, si pone poi il problema di “come” farlo. Tramite la registrazione online, Rli web non consente di indicare un’impresa o un titolare di partita Iva come inquilino optando per la cedolare secca.

Si può tentare di registrare il contratto allo sportello, anche se le associazioni della proprietà edilizia riferiscono che spesso i funzionari si rifiutano di procedere. È un comportamento discutibile, perché l’ufficio non potrebbe rifiutarsi di accettare il modulo, salva la possibilità di contestarne il contenuto. Comunque, se la presentazione “fisica” non va a buon fine, si può spedire con raccomandata il modello Rli cartaceo contenente l’opzione (anche per una delle annualità successive del contratto).

C’è anche chi suggerisce di registrare il contratto senza scegliere la cedolare e poi fare istanza di rimborso dell’imposta di registro, ricorrendo contro il prevedibile diniego. Si tratta però di una soluzione più debole, perché il contribuente si troverebbe a chiedere di applicare un regime per il quale non ha optato (a meno di non far leva sull’indicazione espressa nel contratto e/o sulla raccomandata inviata all’inquilino).

Qualche locatore potrebbe avere la tentazione di temporeggiare, registrando in ritardo il contratto con il ravvedimento operoso e riservandosi di optare (o no) in quel momento. Oppure, chi intende optare in una delle annualità successive, potrebbe sfruttare la remissione in bonis. Ma entrambi gli istituti comportano un costo extra e non permettono di attendere all’infinito.

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