Gestione Affitti

Cedere il contratto di locazione non residenziale: una guida pratica

di Anna Nicola

L'art. 36 legge392/78 dispone che <<Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte. Le indennità previste dall'articolo 34 sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione>>.
I gravi motivi che giustificano la opposizione del locatore alla cessione del contratto di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione debbono riguardare la persona del nuovo conduttore, la sua affidabilità e posizione economica ovvero il complesso della operazione progettata, con esclusione di motivi che attengano, in via immediata e diretta, alle esigenze e alla situazione del locatore. ( Cass., 7 marzo 1991, n. 2386). Ai sensi dell'art. 36 della L. 27 luglio 1978, n. 392 la cessione contestuale dell'azienda consente al conduttore la cessione del contratto di locazione dell'immobile urbano, in cui è esercitata l'attività imprenditoriale, alla quale il locatore può opporsi solo per gravi motivi entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione, ma la connessione tra azienda e locazione non esplica ulteriori effetti in epoca successiva al perfezionamento della cessione e la legge non preclude al cessionario di mutare il tipo di attività commerciale, esercitata nell'immobile, salvo gli effetti che dal mutamento possano derivare in applicazione di specifiche clausole del contratto ostative in materia. (Cass., 9 ottobre 1996, n. 8816). E' configurabile un grave motivo l'insolvibilità del cessionario, presunta per i protesti di titoli cambiari emessi da una società in nome collettivo - a ristretta base sociale, di natura familiare - di cui egli è socio, perché l'autonomia patrimoniale e il beneficium excussionis (art. 2304 c.c.) costituiscono soltanto un sottile diaframma in sede recuperatoria, mentre, la corresponsabilità del cedente, non liberato, non esclude l'inaffidabilità del cessionario. (Cass., 4 marzo 1998, n. 2405)
Nel caso deciso dalla Suprema Corte n. 7430 del 23 marzo 2017 si è discusso sull'esistenza della liberazione del cedente nei confronti del locatore
Nella fattispecie non solo era mancata l'opposizione alla cessione per gravi motivi ma neppure vi era la prova della dichiarazione della mancata liberatoria
La Suprema Corte sottolinea che non vi è liberatoria, il cedente ed il cessionario diventano obbligati solidali con una responsabilità di tipo sussidiaria, essendovi il beneficio ordinis. Il locatore deve prima mettere in mora il cessionario e solo dopo l'inadempimento di quest'ultimo può rivalersi sul cedente
Ciò di cui si discute nel caso di specie è a chi spetti l'onere della prova della dichiarazione di liberatoria nei confronti del locatore
Dopo aver effettuato un excursus sulle norme che prevedono la cessione del contratto, il Supremo Collegio afferma che l'art. 36 legge Equo Canone è un caso a sé, diverso dagli altri perché qui vi è sia l'opposizione del locatore non semplice, ma per gravi motivi. Il ceduto non può pertanto far venire meno la cessione se non ricorrono gravi motivi
Diversamente dagli altri casi, qui il cedente si vede aggredito se non dopo il vano tentativo del locatore contro il cessionario
Il locatore non deve prestare il consenso, come per l'ipotesi di cessione del contratto, ma può solo agire in negativo, cioè fare opposizione per gravi motivi
<<In caso di cessione del contratto di locazione (contestualmente a quello dell'azienda) effettuata ai sensi dell'art. 36 della L. 392/78, senza il consenso del locatore, tra il cedente ed il cessionario, divenuti successivo conduttore dell'immobile suindicato, esiste un vincolo di responsabilità sussidiaria caratterizzata dal mero beneficium ordinis, che consente perciò al locatore di rivolgersi al cedente, con l'esperimento delle relative azioni giudiziarie per il soddisfacimento delle obbligazioni inerenti il suddetto contratto, solo dopo che si sia consumato l'inadempimento di detto nuovo conduttore>>. Così come avvenuto nel caso di specie, a nulla rilevando quanto eccepito dall'originario conduttore Caio – al quale il locatore Tizio si era rivolto per ottenere gli importi non pagati dal nuovo conduttore Sempronio- ossia il fatto del rinnovo tacito della locazione per ulteriori sei anni, considerato che la rinnovazione non comporta la nascita di un nuovo contratto bensì la prosecuzione di quello precedente. (Cass., 13 novembre 2015 n. 23111)
La Cassazione in modo molto chiaro e lucido distingue le posizioni tra cedente, cessionario e contraente ceduto, attribuendo a ogni singolo soggetto il proprio ruolo e i propri oneri. <<… se l'effetto naturale del negozio è la responsabilità sussidiaria del cedente, in base al cd. Principio di semplificazione analitica della fattispecie la dichiarazione del locatore ceduto è fatto estintivo dell'effetto negoziale in questione (nella prospettiva del convenuto) in quanto di contenuto liberatorio per il cedente e con portata di elisione ex post, ovvero fatto costitutivo dell'effetto liberatorio (nella prospettiva della parte che agisce come attore) che deve essere opposto (o allegato se attore) dal cedente medesimo. Il ceduto allega infatti il fatto costitutivo (la responsabilità sussidiaria del cedente) non quello estintivo del diritto fatto valere. Sul cedente, quale parte cui compete nella dinamica processuale l'opposizione del fatto estintivo incombe l'onere della relativa prova. Trova così coerente applicazione la regola sull'onere della prova di cui all'art. 1697 comma 2, cod. civ., in base alla quale l'onere della prova del fatto estintivo incombe sul convenuto>>
Com'è noto, con riguardo a locazione di immobile urbano ad uso diverso da quello abitativo, la possibilità del conduttore di cedere il contratto senza il consenso del locatore, secondo la previsione dell'art. 36 della L. 27 luglio 1978 n. 392, postula la contestuale cessione o locazione dell'azienda, cioè del complesso dei beni destinati all'attività esercitata nell'immobile, ovvero di una loro porzione autonoma e funzionalmente sufficiente per tale attività, e, pertanto, deve essere negata nel caso di mera alienazione al cessionario della locazione di singoli beni privi degli indicati connotati. (Cass., 14 dicembre 1985, n. 6346)-. Ciò significa che non occorre il placet del locatore bensì che la cessione del contratto di locazione unitamente alla cessione dell'azienda del conduttore deve essergli comunicata al locatore, divenendo efficace nei suoi confronti soltanto dal momento di tale comunicazione, e fermo restando che il locatore può opporsi per gravi motivi. Non è invece rilevante la conoscenza della cessione che il locatore abbia acquisito aliunde, occorrendo in tal caso che egli, avendola conosciuta, l'abbia accettata, secondo la regola generale di cui all'art. 1407 c.c. (Cass., 26 maggio 1999, n. 5102)

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