Sfratto per morosità, spetta al conduttore dimostrare gli avvenuti pagamenti

Se, intimando lo sfratto per morosità, si chiede la condanna dell'inquilino al pagamento di determinate mensilità e questi si opponga senza che sia emessa l'ordinanza provvisoria di rilascio, è legittima – e non viziata da ultrapetizione – la sentenza che, all'esito del giudizio a cognizione piena seguito alla conversione del rito, lo condanni a saldare sia i canoni insoluti che quelli maturati fino alla riconsegna, potendo ritenersi tale domanda implicitamente contenuta in quella originaria. Lo precisa il Tribunale di Roma con sentenza n. 1430 del 18 gennaio 2019.
La proprietaria aveva intimato lo sfratto per morosità nei confronti dei legali rappresentanti della S.r.l. cui aveva locato un appartamento. La società aveva omesso di versare cinque mensilità accumulando un debito di circa cinquantamila euro. Pretesa cui il giudice “risponde” ordinando il rilascio dell'alloggio e disponendo il mutamento di rito. Di qui, l'avvio della fase ordinaria in seno alla quale la proprietaria insiste nelle richieste formulate e chiede di accertare e dichiarare la risoluzione del contratto per grave inadempimento della conduttrice. Domanda accolta: alla signora era bastato allegare il titolo (contratto di locazione) fondante la pretesa creditoria. È noto, infatti, che in materia di responsabilità contrattuale, chi agisce per l'esatto adempimento è tenuto a dimostrare solo la fondatezza del suo diritto potendo limitarsi semplicemente ad allegare l'altrui violazione.
Sarà la controparte, semmai, a dover provare l'esattezza nonché la completezza del proprio adempimento. Una soluzione confortata dalla giurisprudenza ferma a sostenere che «il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova è applicabile quando è sollevata eccezione di inadempimento» (Corte di cassazione, sentenza n. 826/2015).
Ancora, è stato evidenziato come anche nell'ipotesi in cui sia dedotto l'inesatto adempimento dell'obbligazione, al creditore basterà lamentarlo, gravando sul debitore la prova del corretto adempimento. Ebbene, nella vicenda, se la proprietaria aveva reclamato l'omesso pagamento di determinati canoni, i convenuti non avevano eccepito né dimostrato l'assolvimento dei propri doveri.
Peraltro – seppure in tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, il criterio legale di predeterminazione della gravità dell'inadempimento non sia direttamente applicabile – esso potrà valere quale parametro di orientamento per valutare in concreto se la mancanza del conduttore sia stata o meno di scarsa importanza (Corte di cassazione, sentenza n. 1428/2017). Il protrarsi dell'inottemperanza della società, certamente non lieve, giustificava quindi la risoluzione.
Circa, poi, l'ambito di “azione” del giudice, la Corte di cassazione (sentenza n. 18686/2007) ha sottolineato come in tema di intimazione di sfratto per morosità, se l'intimante chieda la condanna del conduttore al saldo di alcune mensilità e questi si opponga senza che sia emessa ordinanza provvisoria di rilascio, sarà valida – e non affetta da vizio di ultrapetizione – la pronuncia che, chiusa la fase a cognizione piena, lo obblighi a corrispondere anche i canoni maturati successivamente e fino a riconsegna del bene, ritenendosi la domanda implicitamente contenuta in quella originaria.
Peraltro, prosegue il Tribunale, il provvedimento con cui il giudice, disponendo il rilascio dell'immobile, fissa la data dell'esecuzione, non incide sulla data di cessazione del rapporto – che resta quella accertata nella sentenza che dispone il rilascio – né esclude la mora del conduttore per il proseguo «essendo conseguente non solo all'accertamento delle difficoltà di reperimento di altro immobile, ma anche alle condizioni del locatore ed alle ragioni del rilascio».
Si tratta, in sostanza, di un provvedimento che esaurisce i suoi effetti sul piano processuale senza pregiudicare il diritto del locatore alla somma concordata fino alla riconsegna ed al risarcimento dei maggiori danni, cui l'inquilino può sfuggire solo dimostrando che «la mancata riconsegna nel termine contrattuale è dipesa da impossibilità derivante da causa a lui non imputabile». Queste le ragioni che hanno sorretto la condanna della S.r.l. al pagamento degli insoluti e di ogni mensilità sospesa fino alla data di effettivo soddisfacimento.