Affitto, chi si «sfila» dal contratto con scuse poco serie perde la caparra

Nell'ambito di una trattativa al fine di stipulare un contratto di locazione, il promissario conduttore si rifiutava di sottoscrivere il contratto definitivo per la mancata effettiva disponibilità del solaio e quindi richiedeva giudizialmente la restituzione della caparra versata.
La sentenza n. 1126/2019 del Tribunale di Milano della Dott.ssa Savignano, in funzione di giudice d'appello, ha ribaltato la decisione di prime cure eccependo che la caparra dovesse essere trattenuta dall'attrice seppur dedotto il valore dell'incremento dell'immobile avuto a seguito dell'avvenuta ristrutturazione del bagno, come richiesta dal conduttore.
Nello svolgimento del processo, infatti, durante le trattative mai era emerso che l'angusto solaio – presente in una vecchia planimetria visionata – fosse stato dichiarato come pertinenza disponibile e del resto neanche la proprietaria ne possedeva le chiavi; l'unica documentata richiesta del convenuto era stata quella di effettuare la ristrutturazione del bagno poi effettivamente eseguita a fronte del versamento di una somma bonificata con la causale di “deposito cauzionale”.
L'improvviso recesso dalle trattative, addotto per l'impossibilità di poter fruire del solaio, è risultato dunque essere ingiustificato e contrario a buona fede con conseguente responsabilità in capo al recedente ai sensi dell'art. 1337 cod. civ.; in tal caso, infatti, come confermato dalla sentenza della Cassazione n. 11957/2018, la cauzione versata svolge la funzione sia di dimostrare la serietà dell'intento di stipulare il contratto sin dal momento delle trattative, sia di garanzia reale atipica di un'obbligazione eventuale di restituzione o di indennizzo, assimilabile al pegno irregolare che deve essere restituita, al termine del rapporto di garanzia, in caso di adempimento e che invece viene incamerata da chi l'ha ricevuta in caso d'inadempimento di controparte.