Il condominio può ottenere la risoluzione del contratto d’affitto con il «disturbatore»

Il Tribunale ordinario di Aosta, con la sentenza 198 del 2018, ha fornito interessanti precisazioni in tema di reato di disturbo della quiete pubblica e di violazione di un divieto contenuto nel regolamento contrattuale, chiarendo che, in tema di condominio degli edifici e nell'ipotesi di violazione del divieto di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell'edificio condominiale a determinati usi, il condominio può richiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore che al proprietario locatore.
Nel caso in questione, un condominio aveva chiesto di ottenere la cessazione della turbativa attuata in violazione del regolamento condominiale da parte di un condòmino, in conseguenza dell'attività dell'esercizio commerciale, gestito dalla locataria, condotta mediante emissione di suoni e rumori che superavano la normale tollerabilità e con apertura del locale oltre la mezzanotte, consentendo alla clientela di stazionare sotto i portici condominiali, vociando e urlando fino a notte fonda, impedendo il riposo dei condòmini. La locataria formulava una eccezione di incompetenza funzionale, risultata, per il tribunale, infondata in quanto la causa verteva sulla violazione del regolamento condominiale e su immissioni moleste provenienti da attività commerciale, materie rientranti nella competenza del Tribunale ordinario. Alla stessa conclusione sono giunti per ciò che riguardava l'eccezione di difetto di legittimazione passiva formulata dalla convenuta, in quanto il condomino/locatore, essendo il principale destinatario delle norme regolamentari, si pone nei confronti degli altri condòmini come diretto responsabile delle violazioni del regolamento poste in essere dal proprio inquilino ed è tenuto non solo ad imporre contrattualmente al conduttore il rispetto degli obblighi di cui al regolamento, ma a prevenire le violazioni ed eventualmente a sanzionarle anche mediante la cessazione del rapporto di locazione.
Nella sentenza n. 11857/2011, la Cassazione aveva affermato che il proprietario dell'unità immobiliare è litisconsorte necessario in causa avente ad oggetto la violazione del regolamento condominiale da parte del conduttore, per cui il condominio può richiedere, ad esso ed al proprietario locatore, la cessazione della destinazione abusiva. Il condòmino che abbia locato la propria unità abitativa ad un terzo risponde nei confronti degli altri condòmini delle ripetute violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee a far cessare gli abusi.
Dall'istruttoria svolta dal Tribunale, risultava provato che il locale era adibito a bar/pub dotato di strumenti utilizzati, anche per ballare, nelle ore serali e in feste anche oltre le due di mattina, con una deriva che arrivava fino alla forzatura del portone d'entrata del condominio, da parte di clienti schiamazzanti, per l'espletamento delle loro necessità fisiologiche all'interno dell'androne. I ripetuti richiami dei condòmini, giunti anche a chiamare più volte, la polizia per far cessare la musica, non avevano sortito alcun effetto. Dalla verifica delle immissioni di rumore durante le ore notturne, realizzata attraverso strumentazioni poste in un alloggio situato al secondo piano fuori terra con finestre e porte chiuse, risultava che queste superavano di oltre quattro volte il limite del rumore differenziale previsto dalla legge. P er il Tribunale è risultato, perciò, evidente che l'attività svolta dalla conduttrice rappresentava una aperta violazione del regolamento condominiale che, all'art. 3, vieta ai condòmini di fare uso contrario alla moralità, tranquillità e decoro della casa.
La conduttrice e il condomino locatore avevano violato tale regolamento, la prima diffondendo musica ad alto volume fino a notte fonda, disturbando e impedendo il sonno degli abitanti del Condominio, condomini o inquilini, nonché consentendo ai clienti del pub di stazionare, urinare, vomitare, fumare nelle parti comuni interne ed esterne, il secondo non impedendo che ciò avvenisse attraverso l'idonea vigilanza o il ricorso alle azioni a tutela degli interessi del Condominio, quali la risoluzione del contratto di locazione. Ai sensi dell'art. 1587 c.c. “Il conduttore deve prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze; dare il corrispettivo nei termini convenuti”.
Il tribunale ha, perciò, condannato la conduttrice a porre fine alla situazione di violazione del regolamento condominiale derivante dall'attività di Bar Pub così come svolta nel locale di proprietà della stessa, dichiarando la risoluzione del contratto di locazione commerciale stipulato, e condannando, altresì, la locatrice al pagamento delle spese liquidate in euro 6.715,00.