Contratto d’affitto sanato dalla registrazione tardiva

La sentenza del Tribunale di Milano 7 novembre 2018 numero 11329 affronta la “vexata quaestio” della nullità del contratto di locazione di un bene immobile, per mancata registrazione, ex lege 311/2004. E' noto che, l'articolo 1, comma 346 della legge 311 del 2004, (Finanziaria per il 2005), con norma di carattere tributario, ha introdotto un'ipotesi di nullità che influisce sui rapporti di diritto privato. Dispone infatti l'articolo 1, comma 346: “i contratti di locazione o che comunque trasferiscono diritti relativi di godimento di unità immobiliari o di singole porzioni, comunque stipulati, sono nulli se ricorrendone i presupposti non sono registrati”. I contratti di locazione di beni immobili, (tra cui i contratti per box/autorimessa, cui si riferisce la sentenza del Tribunale di Milano, in commento), se di durata superiore a trenta giorni, sono soggetti a registrazione, a norma dell'articolo 17 del Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, numero 131. In caso di nullità del contratto, afferma il Tribunale milanese, il locatore ha diritto alla restituzione del bene detenuto illegittimamente e al versamento di un indennizzo/risarcimento per l'occupazione senza titolo del cespite. Il danno subìto dal proprietario è in re ipsa, posto che il fatto stesso dell'occupazione è considerato un danno e non necessita di alcuna prova, discendendo dalla perdita della disponibilità del bene e dall'impossibilità di conseguire l'utilità ricavabile dal medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso.
In tale contesto, il Giudice - nella pronuncia 11329 - ha condannato l'inquilino (o più correttamente l'“occupante senza titolo”) di un'unità immobiliare adibita ad autorimessa a liberare immediatamente il locale e a pagare un risarcimento pari a 155 euro mensili, (a decorrere dalla data della diffida al rilascio), oltre alle spese del giudizio. Secondo il Giudice milanese, infatti, in casi come questi, la determinazione del risarcimento del danno può essere operata dal Magistrato sulla base di elementi presuntivi semplici, con riferimento al cosiddetto “danno figurativo”, e quindi con riguardo al valore locativo del bene di cui non si è potuto godere. Nel caso in oggetto - nonostante il contratto di locazione fosse invalido - l'inquilino continuava ad occupare l'immobile senza versare il canone/indennizzo al proprietario che comunque subiva una diminuzione patrimoniale, per effetto dell'occupazione (quantificato dal locatore in euro 200 mensili).
La sentenza 11329 offre lo spunto per una riflessione sul concetto di nullità introdotto dalla Legge Finanziaria per il 2005, per gli immobili non abitativi, che a distanza di oltre dieci anni, continua ad occupare le aule di Giustizia. In particolare, la questione della nullità, (cosiddetta “sanabile”), del contratto di locazione “ad uso diverso dall'abitativo” (di cui agli articoli 27 e seguenti della Legge 392/78), per contrarietà a norme di natura tributaria è stata oggetto di diverse pronunce giurisprudenziali, relativamente all'ipotesi della registrazione tardiva.
Con riferimento alla legge 311 del 2004, la giurisprudenza ha avuto modo di chiarire che «in tema di locazione immobiliare, (nella specie per uso non abitativo), la mancata registrazione del contratto determina, ai sensi della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, una nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., la quale, in ragione della sua atipicità, desumibile dal complessivo impianto normativo in materia ed in particolare dalla espressa previsione di forme di sanatoria nella legislazione succedutasi nel tempo e dall'istituto del ravvedimento operoso, risulta sanata con effetti “ex tunc” dalla tardiva registrazione del contratto stesso, implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente con l'esigenza di contrastare l'evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti, nonchè con il superamento del tradizionale principio di non interferenza della normativa tributaria con gli effetti civilistici del contratto, progressivamente affermatosi a partire dal 1998» (cfr. Cassazione 28 aprile 2017, numero 10498).
Senonché, nel caso affrontato dal Tribunale Milanese – che sotto questo profilo dovrebbe costituire un'ipotesi ormai residuale - il contratto non risulta mai registrato, neanche tardivamente, con conseguente inapplicabilità della sanatoria.