Immobiliari di gestione, sparisce il test del Rol sugli interessi passivi

Interessi passivi per le società immobiliari di gestione dal 2019 deducibili in base al test del Rol (Reddito operativo lordo), anzi no, deducibili in misura integrale. Questo è il singolare scenario normativo che si presenta dal 2019 accostando le disposizioni introdotte dal decreto legislativo che attuano la direttiva Atad (Dlgs 142/2018) e un passaggio inserito tramite emendamento dell’ultima ora nella legge di Bilancio 2019.

Ma andiamo con ordine analizzando le due disposizioni.

La disciplina 2018

In primo luogo ricordiamo che gli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione erano (e sono, fino al 2018) esclusi dal test del 30% del Rol per effetto dell’articolo 1, comma 36, della legge 244/2007.

Questa norma doveva avere una efficacia limitata nel tempo, nel senso che doveva essere applicata solo fino a quando una speciale commissione avesse riformulato la fiscalità diretta ed indirette delle imprese immobiliari. In realtà questa commissione non si è mai formata e a distanza di più di dieci anni la situazione è la medesima che si presentava nel 2007.

Tuttavia nel 2015, per effetto dell’articolo 4 del Dlgs 147/15 (decreto Internazionalizzazione) tale norma agevolativa è stata limitata alle società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare, intendendosi per tali quelle il cui valore dell’attivo patrimoniale è costituito per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione e i cui ricavi sono rappresentati per almeno i due terzi da canoni di locazione o affitto di aziende il cui valore complessivo sia prevalentemente costituito dal valore normale di fabbricati.

La direttiva Atad

A questo punto interviene l’ articolo 14, comma 2, del decreto legislativo Atad, che abroga dal 2019 l’intera parte dell’articolo 1, comma 36, della legge 244/2007 che prevedeva in via «transitoria» la disapplicazione del test del Rol per le società immobiliari.

Per effetto di tale abrogazione, le società che detengono immobili destinati alla locazione per acquistare o costruire i quali hanno ottenuto finanziamenti garantiti da ipoteca, dovrebbero determinare la quota deducibile degli interessi passivi derivanti da quei finanziamenti – interessi da finanziamento per distinguerli da quelli da funzionamento interamente indeducibili se relativi a immobili patrimoniali – confrontando l’ammontare degli stessi con il 30% del cosiddetto Rol fiscale, che dal 2019 sostituirà il Rol contabile.

L’intervento correttivo

La situazione normativa si evolve ora ulteriormente con la legge di Bilancio 2019, che letteralmente fa salve le disposizioni dell’articolo 1, comma 36, della legge 244/2007, e ciò nelle more della mancata adozione della revisione della fiscalità diretta e indiretta delle imprese immobiliari.

Dallo spirito della norma si dovrebbe intendere che viene fatto salvo non il testo del comma 36 nella versione modificata e per così dire ridimensionata dal decreto Atad, bensì il testo integrale prima della modifica cioè quello, per intenderci, che faceva salva la deducibilità integrale degli interessi passivi per i finanziamenti garantiti da ipoteca per immobili destinati alla locazione.

Il salvataggio della norma agevolativa dovrebbe avere come oggetto la disposizione riformulata dal decreto Internazionalizzazione, quindi quella che prevede quale perimetro di applicazione le sole società immobiliari di gestione.

Le regole per il 2019

Questa ricostruzione dei vari passaggi normativa ha come conclusione la riproposizione della deducibilità integrale degli interessi passivi sopra descritti.

Peraltro, entrambe le novità legislative prevedono decorrenza 2019, ma tra le due non può che prevalere la seconda approvata, cioè la disposizione della legge di Bilancio 2019 che sembra essere stata promulgata proprio come risposta e soluzione alla penalizzazione del decreto Atad.