Nullità assoluta per il contratto d’affitto non registrato

In tema di locazione immobiliare, la mancata registrazione di un contratto determina una nullità per violazione di norme imperative, sanata dalla tardiva registrazione del contratto stesso. Lo ha chiarito la Cassazione trattando, nella sentenza 26912 del 2018, un caso originato dal ricorso, in primo grado, di una società in liquidazione per ottenere il rilascio del proprio immobile dal soggetto occupante, convenuto in giudizio, a seguito della cessazione del rapporto locatizio intercorso tra le parti, nonché per ottenere il pagamento dei canoni di locazione ancora dovuti e dell'indennità di occupazione senza titolo maturata, dichiarando che l'unico contratto di locazione esistente e valido era quello - stipulato e non registrato - con il quale, dietro il pagamento di un canone mensile per euro 600,00, il locale veniva concesso in sublocazione al convenuto per effettuazione della attività medica, limitato a quattro ore giornaliere, oltre all'utilizzo in comune della sala di attesa e dei servizi.
L'attore convenuto, costituitosi, chiedeva, invece, l'accertamento che l'unico contratto valido ed esistente tra le parti era quello temporalmente illimitato depositato e, pertanto, oltre al rigetto della domanda chiedeva, in via riconvenzionale, il risarcimento del danno subito per aver dovuto condurre in locazione altro immobile. Il Tribunale condannava il convenuto al pagamento, in favore della società, della somma di euro 35.200,00 iva inclusa, oltre interessi, ritenendo che delle due distinte versioni prodotte dalle parti nel giudizio, il documento dell'attrice, che prevedeva un uso del bene limitato a quattro ore giornaliere, integrasse la versione definitiva dell'accordo.
La Corte d'Appello, riformando la decisione di Primo Grado, accoglieva l'impugnazione nella parte in cui l'appellante, precedentemente convenuto, deduceva l'errata applicazione della norma di diritto di cui all'art. 1, co. 346, L.311/2004 (legge Finanziaria 2005) che prevede che i contratti di locazione di unità immobiliari stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati. Diversamente dal giudice di prime cure che aveva ritenuto i contratti non affetti da nullità per la mancata registrazione, perché anteriori rispetto l'entrata in vigore della norma che ne prevedeva l'obbligo - con la conseguenza della non applicabilità della norma sulla base dell'irretroattività della legge – per la Corte d'Appello, quando una disposizione entra in vigore, tutti i destinatari della medesima devono necessariamente conformarsi. Era dunque obbligo della società, dall'anno 2005 in poi, provvedere alla registrazione del contratto stipulato. La Corte, perciò, respingeva la domanda di pagamento dei canoni relativi dichiarando la nullità dei contratti di sublocazione relativi all'anno 2005 e successivi.
Contro tale pronunzia, la società in liquidazione proponeva ricorso per Cassazione al quale resisteva l'attore con controricorso e ricorso incidentale condizionato.
La società ricorrente lamentava che la Corte d'Appello avrebbe errato nel ritenere il contratto di locazione nullo per mancata registrazione in quanto l'unico contratto vigente, al momento della proposizione della domanda, era stato stipulato in data 1 gennaio 2002, quando non sussisteva alcun obbligo di registrazione, ravvisando, perciò, un paradosso giuridico nel sostenere nullo il contratto da una certa data ed efficace per il periodo precedente. Inoltre, per la ricorrente, tale contratto sarebbe valido in quanto è antecedente all'entrata in vigore della L. Finanziaria 2005, poiché la legge non dispone che per l'avvenire.
Per la Suprema Corte, il motivo è risultato infondato in quanto, in tema di locazione immobiliare, nella specie per uso non abitativo, la mancata registrazione del contratto determina, ai sensi dell'art. 1, comma 346, della 1. n. 311 del 2004, una nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., la quale, in ragione della sua atipicità risulta sanata dalla tardiva registrazione del contratto stesso, implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente con l'esigenza di contrastare l'evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti, nonché con il superamento del tradizionale principio di non interferenza della normativa tributaria con gli effetti civilistici del contratto, progressivamente affermatosi a partire dal 1998. Un principio confermato anche dalla pronuncia a Sezioni Unite n. 23601/2017 secondo cui il contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente ad origine l'indicazione del canone realmente pattuito, dove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell'art. 1, comma 346, della 1. n. 311 del 2004, ma, in caso di tardiva registrazione, può comunque produrre i suoi effetti, sempre che il riconoscimento di una sanatoria per adempimento sia coerente con l'introduzione nell'ordinamento di una nullità per inadempimento all'obbligo di registrazione.
Da ciò, l'applicazione dello statuto speciale della particolare “nullità” che si desume non soltanto dall'art. 1, comma 346, legge 311/2004 ma anche dall'art. 13 del Dlgs 18.12.1997 n. 472 che consente l'adempimento tardivo della obbligazione tributaria, ove eseguito spontaneamente, con applicazione di sanzione pecuniaria ridotta, e dall'art. 15 TU n. 131/1986 che prevede, in caso di inadempimento, la registrazione di ufficio - anche successivamente al decorso del termine di decadenza per l'esercizio del potere di accertamento - nel caso in cui il contratto sia depositato presso pubblici uffici.
Se da una parte la norma imperativa intende sanzionare il mancato adempimento della obbligazione tributaria gravante sul contribuente, il sistema normativo sopra delineato è interamente rivolto ad una “funzione ripristinatoria” della regolarità della situazione giuridica e non ad una funzione di tipo afflittivo, con la conseguenza che la sanzione della invalidità negoziale viene meno laddove l'interesse della Amministrazione finanziaria creditrice possa ricevere ancora integrale soddisfazione dalla condotta del debitore, mediante l'adempimento tardivo e la regolarizzazione del pagamento del tributo.
Anche la tesi secondo cui si sarebbe in presenza di una “nullità di protezione” rilevabile solo da istanza di parte, è risultata infondata. L'interesse protetto non è quello della parte debole del contratto di locazione (individuata nel conduttore, nell'impianto originario della disciplina della locazione ad uso abitativo), ma è quello di rilevanza pubblicistica del regolare introito dei tributi, riferibile in via esclusiva ad un soggetto terzo, l'Amministrazione finanziaria, del tutto estraneo al rapporto contrattuale ed unico soggetto legittimato a far valere la nullità di quest'ultimo.
Nell'unico motivo di ricorso incidentale, l'attore lamenta l'errata decisione della Corte d'Appello la quale, pur avendo dichiarato la nullità del contratto di locazione dal 2005 in poi, ha ritenuto che i rapporti fra le parti fossero regolati, dal 2002 al 2005, da quello limitato nel tempo. Motivo giudicato inammissibile in quanto volto ad ottenere una nuova e diversa valutazione dei dati processuali e a contestare il contenuto della motivazione della sentenza di appello che appare immune da vizi logico-giuridici, senza tenere conto che spetta al giudice di merito l'interpretazione nei contratti.
La Cassazione ha, perciò, rigettato il ricorso principale, dichiarando inammissibile quello incidentale ed assorbito il ricorso incidentale condizionato, compensando le spese e dando atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale, e del ricorrente incidentale, dell'importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale.