Evasione fiscale sull’affitto: il canone viene ribassato

Nei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, non registrati entro il termine stabilito dalla legge, il canone annuo di locazione è fissato in misura ridotta pari al triplo della rendita catastale con la possibilità, per il conduttore, di richiedere in restituzione il possibile importo versato in eccesso. Lo ha chiarito la sentenza 1736 del 2018 del Tribunale di Vicenza in una delle prime sentenze sulla questione, nella quale le parti in causa sono state la proprietaria locatrice di un immobile e la conduttrice dello stesso. La prima, ricorreva dinanzi al tribunale affinché la conduttrice rilasciasse l'unità immobiliare e che fosse accertata e dichiarata l'occupazione in forza di un contratto nullo o comunque senza alcun valido titolo, oltre al pagamento dell'indennità di occupazione pari ad euro 400,00 mensili a decorrere da gennaio 2013 fino alla data del rilascio. L'immobile in causa era stato concesso in locazione con contratto stipulato in data 11.06.2012 e regolarmente registrato in pari data, nel quale vi si trasferiva a vivere la ricorrente ed il di lei compagno.
Dopo qualche mese il conduttore, adducendo motivi personali legati al rapporto con la convivente, manifestava la volontà di risolvere anticipatamente il contratto di locazione e liberare l'immobile. La locatrice, acconsentendo, provvedeva a comunicare all'Agenzia delle Entrate la risoluzione anticipata del contratto di locazione. Il conduttore liberava l'immobile nel dicembre 2012, ma la resistente, nonostante l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione, continuava a risiedervi. La locatrice proponeva all'occupante di stipulare un nuovo contratto di locazione, eventualmente anche a canone inferiore al precedente, in quanto la resistente non era in grado di pagare il canone richiesto - accettando di permetterle di restare nell'immobile temporaneamente per ragioni di cortesia e senza chiedere alcun corrispettivo. Successivamente apprendeva che, in data 21.03.2013, la conduttrice aveva chiesto e ottenuto dall'Agenzia delle Entrate la registrazione di un contratto di locazione avente ad oggetto il medesimo immobile con un canone pari al triplo della rendita catastale (euro 48,41 mensili) con decorrenza dall'avvenuta registrazione.
Abusivamente e senza alcuna autorizzazione, aveva anche provveduto ad intestarsi le varie utenze ed a cambiare la serratura della porta di ingresso. Dopo i vani tentativi, anche legali, per ottenere la restituzione dell'immobile e la sottoscrizione di un contratto di locazione a canone di mercato, la locatrice ricorreva in giudizio, trattenendo comunque i vaglia postali della conduttrice con il pagamento del canone ridotto in acconto sul maggior danno.
Ciò premesso in fatto, la ricorrente deduceva in diritto, che il contratto di locazione registrato da in data 21.03.2013 era nullo, ai sensi dell'art. 1418 c.c., in quanto mancante del requisito essenziale dell'accordo tra le parti, chiedendo il risarcimento del danno per illegittima occupazione nella misura del canone locativo medio di mercato per immobili analoghi pari ad euro 400,00 mensili dal gennaio 2013, con detrazione delle somme versate dall'occupante a titolo di canone ridotto.
La conduttrice si costituiva in giudizio rilevando come la ricostruzione fattuale svolta dalla ricorrente non corrispondeva a verità ed affermando che, fra le parti, era stato concluso un contratto verbale di locazione. La resistente, con l'accordo della proprietaria, si era recata nei primi giorni di dicembre 2012 presso le aziende erogatrici di servizi al fine di volturare a proprio nome i contratti di utenza e nella prima settimana del gennaio 2013 la locatrice, durante un incontro presso la propria abitazione, aveva preteso il pagamento della mensilità del mese di dicembre 2012, pari ad euro 400,00, in contanti, chiedendo la non ufficializzazione del rapporto di locazione. Inoltre, le mensilità di gennaio e febbraio 2013 erano state pagate in contanti presso l'abitazione della locatrice, come si evince da messaggi telefonici, ed in data 21.03.2013 aveva provveduto alla registrazione del contratto di locazione ai sensi dell'art. 3 D.Lgs. 23.2011 presso l'Agenzia delle Entrate di Vicenza, con canone determinato in euro 48,14 mensili, che da marzo 2013 aveva provveduto mensilmente a pagare, anticipando l'importo di euro 195,40 a titolo di imposte, sanzioni ed interessi di competenza della locatrice a seguito della registrazione. In data 29.03.2013 aveva sporto querela contro la locatrice deducendo in diritto che la natura del rapporto fra le parti era relativo ad un contratto di locazione, in quanto, non sussistendo alcun rapporto di parentela fra le stesse, non aveva alcun senso che la ricorrente beneficiasse una sconosciuta con la concessione di un immobile a titolo di ospitalità o di comodato gratuito. Riguardo la dedotta nullità del contratto rilevava che la norma di cui all'art. 3 D.Lgs 23.2011 prevedeva una sanatoria del contratto di locazione nullo, in quanto non registrato, mentre per il periodo antecedente alla registrazione lo stesso era da ritenersi nullo, o comunque inefficace. Chiedeva pertanto, in via principale, il rigetto del ricorso ed in via riconvenzionale che fosse accertato che fra le parti in causa era intercorso fin dal dicembre 2012 un contratto di locazione, che il canone mensile dovuto era pari ad euro 48,41 e non ad euro 400,00 e che il contratto verbale di locazione era nullo fino alla sua registrazione in data 21.03.2013 e che aveva avuto effetto sanante con la conseguenza che era venuto in essere un contratto di locazione con decorrenza dal 21.03.2013 al 20.03.2017. In conseguenza di questo, sempre in via riconvenzionale, chiedeva che la locatrice fosse condannata a rimborsarle tre mesi di canone pagati (da dicembre 2012 a febbraio 2013) pari ad euro 1.200 oltre interessi maturati dai singoli pagamenti al saldo ed il 50% degli oneri connessi alla registrazione del contratto (pari ad euro 97,70), sempre oltre interessi fino al saldo. In via riconvenzionale subordinata chiedeva che la ricorrente fosse condannata a restituire alla resistente tutti gli importi percepiti a titolo di spese condominiali e non dovuti.
I giudici hanno accolto limitatamente il ricorso e le domande riconvenzionali della resistente. Nella fattispecie in esame, si è considerata la disciplina di cui all'art. 3, commi 8 e 9, D.Lgs. 23.2011, oggetto di declaratoria di incostituzionalità. Il testo originale della norma recitava che ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio. A decorrere dalla registrazione, il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai.
Le conseguenza civilistiche della tardiva registrazione del contratto di locazione durante il periodo in cui è rimasto in vigore l'art. 3, commi 8 e 9, D.Lgs. 2312011 (periodo in cui vi è stata anche la registrazione del contratto per cui è causa) sono adesso regolate dall'art. 13, comma 5, L. 431/1998 come modificato dall'art. 1, comma 59, L. 208/2015 il quale dispone che per i conduttori che, per gli effetti della disciplina di cui all'articolo 3, hanno versato, nel periodo intercorso dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo n. 23 del 2011 al giorno 16 luglio 2015, il canone annuo di locazione nella misura stabilita dalla disposizione di cui al citato articolo 3, l'importo del canone di locazione dovuto su base annua, è pari al triplo della rendita catastale dell'immobile, nel periodo considerato. Pertanto per i contratti registrati antecedenti la declaratoria di incostituzionalità, il rapporto di locazione viene ad essere assoggetto alla predetta norma con conseguente obbligo del conduttore di versare il canone ridotto, pari al triplo della rendita catastale su base annua e possibilità, per il medesimo conduttore, di richiedere in restituzione l'importo del canone versato in eccesso.
Nel caso in questione, l'ex compagno della resistente ha confermato di essere stato presente all'incontro nel quale la proprietaria proponeva alla conduttrice di corrispondere l'importo di euro 400,00 a titolo di canone di locazione dell'immobile il canone in contanti e quindi “a nero”. l'importo di € 400,00 a titolo di canone di locazione dell'immobile. Inoltre non è apparso credibile che, senza alcun vincolo di parentela o amicizia, la ricorrente abbia permesso alla resistente di permanere per tre mesi gratuitamente nel proprio immobile a titolo di cortesia o ospitalità.
Per i giudici, è emerso che fra le parti sussisteva un contratto di locazione verbale non registrato, con canone concordato in misura pari a quello vigente con l'ex compagno della resistente nella misura di euro 400,00 mensili omnicomprensivi. La Corte di Legittimità, con la pronuncia a sezioni unite n. 23601 del 9 ottobre 2017 ha fatto chiarezza sulle conseguenze civilistiche della mancata registrazione del contratto di locazione stabilendo che la mancata registrazione è causa di nullità dello stesso. Il contratto di locazione di immobili, quando sia nullo per omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza nel caso in cui tale registrazione sia effettuata tardivamente.
Il tribunale ha, perciò, accolto le domande riconvenzionali della resistente, accertando e dichiarando la nullità del contratto di locazione non registrato fra le parti, relativamente all'immobile, fino alla data registrazione (21.03.2013), accertando e dichiarando che da tale data il contratto di locazione fra le parti è stato sanato e pertanto il canone mensile dovuto per lo stesso era pari al canone ridotto di euro 48,41 mensili dalla data del 21.03.2013 fino alla data del rilascio dell'immobile (2.10.2015).
Il Tribunale, inoltre, ha accertato e dichiara che la conduttrice ha diritto al rimborso del canone pagato in eccesso per le mensilità da dicembre 2012 a febbraio 2013 e della metà degli oneri di registrazione del contratto di locazione per l'importo complessivo di euro 1.297,70, dichiarando, accogliendo limitatamente il ricorso della proprietaria, che la resistente è debitrice nei confronti della ricorrente della somma di euro 338,87.