Gestione Affitti

Case vacanza, irregolare una su due. Come essere in regola ed evitare sanzioni

di Edoado Valentino

Dai recenti controlli della Guardia di Finanza nelle località delle vacanze degli italiani è risultato che, secondo una stima, la metà delle abitazioni sono affittate in modo irregolare e senza il rispetto delle norme vigenti.
Tale comportamento ha, a parere di chi scrive, due cause principali.
Da un lato il desiderio di massimizzare l'utile ricavato, ricorrendo all'affitto “in nero” e quindi percependo canoni di locazione non dichiarati e quindi sottratti all'imposizione fiscale.
Tale comportamento, chiaramente, è del tutto stigmatizzabile ed espone a serie sanzioni in caso di scoperta.
Esiste anche chi, pur non essendo necessariamente in mala fede, non ritiene di doversi informare sulle normative vigenti e per ignoranza e pigrizia si trova in una situazione di illegalità tanto grave e sanzionabile come quella di chi scientemente viola la legge.
Per porre rimedio alle lacune di questa seconda categoria (non ci si illude di cambiare la mentalità di quelli della prima con un articolo di giornale) ecco alcune informazioni di base che tutti i proprietari che affittano la propria casa dovrebbero conoscere.
Il primo consiglio, innanzitutto, è quello – in caso quella di affittacamere non sia una attività estemporanea, ma una sistematica, di rivolgersi ad un professionista del settore.
Più lungo è il periodo di affitto e maggiore sarà la possibilità di ricevere controlli dall'autorità ed è decisamente preferibile investire una modica quantità di denaro su una consulenza professionale piuttosto che esporsi ad un costante rischio di sanzioni.
Di seguito, comunque, alcune sintetiche informazioni in materia contrattualistica, fiscale e di adempimenti per l'affitto delle case delle vacanze.
Per gli affitti inferiori ai 30 giorni non c'è necessità di registrazione del contratto di locazione (che è obbligatoriamente stipulato in forma scritta), mentre per quelli di periodo maggiore o uguale occorrerà recarsi presso l'Agenzia delle Entrate e registrare il contratto (pagandone gli oneri) con modello per la Registrazione e Locazione degli Immobili (detto anche “RLI”).
Il contratto (meglio se redatto da un professionista o al limite mediante l'utilizzo di un formulario aggiornato), è basato sull'art. 1571 e seguenti del Codice Civile e dovrà contenere a pena di invalidità le informazioni relative all'immobile e al suo stato manutentivo, i dati sia del proprietario che del conduttore, l'importo stabilito per il canone e gli eventuali oneri (ad esempio relativi a spese condominiali, bollette luce, gas e internet, eventuali costi di registrazione del contratto), importo stabilito a titolo di caparra, modalità di corresponsione della caparra e dei canoni di locazione e la durata del contratto.
Chiaramente tutti gli importi percepiti per la locazione di immobili, a prescindere dalla durata, saranno soggetti a imposizione fiscale.
La scelta (ove possibile) del regime fiscale al quale assoggettare l'operazione è cruciale e può comportare la fruttuosità o meno dell'operazione.
Senza pretesa di completezza, e tenuto conto che per la scelta pare opportuno valutare caso per caso, si possono sintetizzare come di seguito le opzioni per il contribuente/proprietario.
In caso di attività commerciale e professionale il proprietario ha l'onere di agire tramite partita iva e il reddito conseguito dalla locazione immobiliare seguirà il regime fiscale dei redditi di impresa (e sconterà quindi anche le quote relative ai contributi Inps e Inail, oltre all'imposizione sui redditi).
In caso di proprietario che non svolge attività commerciale, l'ordinamento consente (se l'affitto ha una durata inferiore ai trenta giorni) di usufruire del regime fiscale a “cedolare secca”, ossia di applicare ai redditi conseguiti dalla locazione l'aliquota fissa del 21% (anche solo se l'affitto è su parte dell'abitazione).
In caso di non adesione alla cedolare secca il reddito percepito dovrà essere riportato nella dichiarazione dei redditi e tassato con gli ordinari scaglioni Irpef (attualmente dal 21 % al 43 %).
I redditi percepiti saranno, in tal caso, riportati tra i “redditi fondiari” (ai sensi dell'articolo 25 comma I del T.U.I.R.) e potrà essere applicata una deduzione del 5% sul reddito a titolo forfettario.
In merito alla c.d. “Tassa di Soggiorno”, Il Decreto legge 50/2017 autorizza i vari Comuni a domandare il pagamento della citata tassa per gli affitti di abitazioni ad uso turistico; il consiglio, quindi, è quello di informarsi nel relativo Comune e verificare caso per caso la necessità di procedere all'adempimento.
Occorre, per concludere, ricordare che in caso di utilizzo (ultimamente molto diffuso) di siti internet di mediazione che consentano di pubblicizzare la disponibilità delle camere, gli adempimenti fiscali saranno ugualmente dovuti e a carico del proprietario (il quale, ove richiesto, dovrà rilasciare una ricevuta al locatore anche in caso di locazione realizzata tramite intermediari), in quanto la somma pagata a tali siti è solo a carattere di intermediazione e non costituisce un adempimento fiscale.
Quanto precede non è che una sintesi delle molte norme che regolano la materia.
La complessità degli adempimenti, in ogni caso, non deve scoraggiare il proprietario, ma anzi motivare lo stesso a fare lo sforzo di operare in una situazione di legalità che, pur costando fatica e maggiore investimento, nel lungo periodo certamente premierà lo stesso rispetto a chi – agendo in modo illegale – si esporrà a probabili sanzioni.

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