Gestione Affitti

Affitto, i canoni pagati in più si rendono ma solo sino a un decennio prima

di Selene Pascasi

Canoni di locazione indebitamente versati? Entro sei mesi dal rilascio, il conduttore può agire per la ripetizione ma soltanto dei mensili pagati nell'ultimo decennio. Lo puntualizza il Tribunale di Bari, con sentenza n. 2293 del 23 maggio 2018 (giudice Ilaria Casu) . A dolersi di aver corrisposto somme superiori al dovuto, è una società che – previa declaratoria di nullità delle pattuizioni concernenti un corrispettivo più alto di quello legale – chiede di riavere quanto ingiustamente incassato dalla locatrice, oltra alla cauzione depositata e trattenuta alla fine del rapporto.
Pretese infondate, secondo la proprietaria dell'immobile, per intervenuta decadenza ai sensi dell'articolo 79 comma 2 delle Legge n. 392/1978 e per prescrizione del diritto al rimborso. Non solo. Andava messo in conto anche il difetto di legittimazione passiva per il periodo anteriore ai dieci anni precedenti il rilascio. Il Tribunale concorda in parte ma accoglie il ricorso.
Circa l'eccezione preliminare di decadenza, il termine decadenziale di sei mesi, entro cui il conduttore ha l'onere di agire per la restituzione del denaro pagato in eccedenza rispetto al canone previsto dalla legge, decorre – rileva il giudice richiamando Cassazione 8143/2009 – dalla materiale riconsegna dell'immobile oggetto del contratto, ossia dalla data in cui il bene viene posto nell'effettiva disponibilità del locatore, e non dalla formale cessazione del rapporto giuridico tra le parti. Ebbene, nella vicenda, seppure nel verbale di riconsegna si indicava una determinata data, il rilascio poteva dirsi effettivamente avvenuto solo qualche giorno dopo, quando alla locatrice si consentiva di visionare personalmente il bene e di riscontrarne le condizioni di manutenzione verbalizzate. Quella e non un'altra, dunque, era la data di presa in possesso e, di conseguenza, il dies a quo per il suddetto termine semestrale di decadenza.
La domanda introduttiva del giudizio, dunque, era senz'altro tempestiva. Fondata, invece, benché limitatamente al lasso temporale del decennio anteriore al rilascio, l'eccezione di prescrizione del diritto di ripetizione relativo a tal periodo, dovendosi applicare – trattandosi di ripetizione d'indebito – il riferimento alla prescrizione ordinaria. Ciò, anche se si agisca entro i classici sei mesi dal rilascio. La finalità dell'interpretazione, d'altronde, si legge in sentenza, è di tutelare il conduttore dai rischi di ritorsioni da parte del locatore che, di fronte alla prospettiva di veder rideterminato il canone secondo legge, avrebbe potuto impedire la tacita rinnovazione alla scadenza. In ultimo, riguardo l'invocato difetto di legittimazione passiva legato alla successione nel contratto di locazione da morte del locatore, non si ravvisava, annota il Tribunale di Bari, alcuna novazione – sussistente solo in costanza di accertata diversificazione dei contratti – ma una mera modifica soggettiva del rapporto con subentro degli eredi nella medesima posizione e negli stessi obblighi del locatore.
Tuttavia, conclude, vista la nullità della clausola contrattuale relativa ai c.d. patti in deroga, giacché pattuizione estranea al suo ambito applicativo, era nulla anche ogni pattuizione sul canone difforme alla legge. E comunque, non poteva sostenersi che il conduttore avesse pagato le maggiori somme richieste a titolo di canone essendo importi che, a ben vedere, inglobavano dei costi dovuti per la manutenzione ordinaria e straordinaria. Queste, le motivazioni per cui il ricorso viene accolto nei limiti spiegati, ferma l'acclarata nullità delle clausole contrattuali di pattuizione di canoni superiori a quelli di legge.

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