Affitti turistici, per gli «intermediari» invio dei dati invio in base alla ritenuta

Entro lunedì prossimo - 20 agosto - gli intermediari immobiliari e coloro che gestiscono portali telematici dovranno trasmettere i dati delle locazioni perfezionate per il loro tramite. È uno degli adempimenti dettati dalla disciplina sulle locazioni brevi (articolo 4 del Dl 50/2017) per gli intermediari che intervengono nella stipula del contratto e/o nella riscossione dei canoni.

I contratti da comunicare

La comunicazione riguarda in particolare i contratti:

• stipulati da persone fisiche non titolari di reddito d’impresa;

• aventi ad oggetto un immobile ad uso abitativo (eventualmente comprensivi servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali e messa a disposizione delle utenze domestiche, compreso il wi-fi internet);

• di durata non superiore a 30 giorni;

• conclusi dall’intermediario nel periodo compreso tra il 1° giugno e il 31 dicembre 2017.

L’obbligatorietà della comunicazione dipende dal momento di conclusione del contratto.

A tal proposito, l’agenzia delle Entrate nella circolare 24/E/2017 richiama le disposizioni dell’articolo 1326 del Codice civile, secondo cui l’accordo si considera «concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte», ossia il momento in cui il conduttore riceve conferma della prenotazione «ha accettato la proposta di locazione tramite l’intermediario stesso o aderendo alla offerta di locazione tramite la piattaforma online» (circolare 24/E).

Quindi, se la prenotazione è stata confermata prima del 1° giugno 2017, non è necessario trasmettere i dati del relativo contratto, a prescindere dal momento in cui la locazione è avvenuta (prima del 1° giugno o in un momento successivo).

Al contrario, se la prenotazione è stata confermata entro il 31 dicembre 2017, ma riguarda una locazione a cavallo d’anno o comunque relativa a un periodo del 2018, la comunicazione dovrà avvenire comunque entro il prossimo 20 agosto.

La responsabilità sui dati

I dati per “compilare” la comunicazione dovranno essere richiesti dall’intermediario al locatore (dati anagrafici, durata contrattuale, canone ed indirizzo immobile), senza però che l’intermediario possa essere chiamato a risponderne dell’autenticità.

L’intreccio con ritenuta e Cu

Se l’intermediario o il gestore della piattaforma online sono intervenuti anche nella riscossione dei canoni, dovrebbero aver anche effettuato una ritenuta del 21% e presentato la certificazione unica (Cu). In quest’ultima ipotesi, non è necessario comunicare i dati contrattuali, in quanto l’invio è già assorbito dalla Cu; l’Agenzia ha chiarito nella circolare 24/E che «mediante la certificazione, i soggetti che operano la ritenuta assolvono anche l’obbligo di comunicazione dei dati e non sono, pertanto, tenuti all’ulteriore trasmissione dei dati».

Va ricordato, però, che lo scorso anno, dopo alcune incertezze applicative, le stesse Entrate hanno riconosciuto un periodo di salvaguardia disapplicando le sanzioni per le omesse ritenute in relazione ai canoni riversati dagli intermediari ai locatori fino all’11 settembre 2017 (anziché dal 1° giugno).

Ad esempio, per un contratto stipulato il 1° luglio 2017 e una locazione che si è svolta dal 1° al 10 agosto 2017, l’intermediario potrebbe legittimamente non aver effettuato la ritenuta (né inviato la Cu), e ora deve comunicare i dati. Idem nel caso in cui l’intermdiario non sia intervenuto nella riscossione del canone.

Viceversa, se per quello stesso contratto l’intermdiario ha riscosso il canone e lo ha riversato al locatore il 30 settembre, è soggetto all’obbligo di ritenuta (e di relativa certificazione), con due situazioni possibili:

• se il locatore è un “settentrentista”, l’intermediario dovrebbe già aver inviato la Cu entro il 7 marzo scorso;

• altrimenti, se non è un “settetrentista”, c’è tempo fino al 31 ottobre per la Cu e ora l’intermediario potrebbe scegliere di inviare solo quest’ultima, “risparmiando” un adempimento.

Va da sé che ove fossero stati omesse la ritenuta e/o la Cu, occorrebbere rimediare