Affitto, lecito non pagare il canone solo se manca del tutto la prestazione

Contratto “a rischio risoluzione” perché squilibrato nelle prestazioni concordate dalle parti, se l'inquilino smette di pagare il canone per ben sei mesi o se lo autoriduce, senza che sia mancata del tutto la controprestazione a carico del locatore. Lo sostiene il Tribunale di Trieste, con sentenza n. 168 del 3 marzo 2018 (Giudice Daniele Venier) .
Ad attivare la controversia, con intimazione di sfratto per morosità, è la proprietaria di un appartamento, locato ad un uomo che, da un semestre, non le versava più né il mensile stabilito, né i relativi oneri accessori. Ma questi, oppostosi allo sfratto, giustificava l'omissione con le condizioni dell'immobile, a suo dire non fruibile e comunque abitabile nella sua interezza, considerati i gravi problemi di sicurezza che interessavano i solai, senza mettere in conto la pericolosità delle scale condominiali ed il difettoso funzionamento della caldaia che aveva causato l'allagamento nella cucina.
Ordinato, in prima battuta, il rilascio dell'alloggio e disposto il mutamento del rito, il giudice designato a risolvere la questione, esaminati i carteggi e le difese formulate dalle parti, dichiara risolto il contratto locativo per l'inadempimento del conduttore e lo condanna alla rifusione delle spese di lite e a quelle legate al procedimento di mediazione. Il mancato pagamento da parte del conduttore del canone di locazione e degli oneri accessori per i sei mesi indicati in citazione – osserva in via preliminare il giudice triestino – non solo non è fatto contestato, ma è circostanza espressamente riconosciuta dall'inquilino, dunque sostanzialmente provata.
Tanto premesso, non può non rilevarsi, prosegue, che un tale comportamento, consistente nella violazione della principale obbligazione assunta dal conduttore, implica «grave inadempimento del contratto, tale da alterarne in modo irreversibile l'equilibrio, e può giustificarsi solo ove sia mancata del tutto la controprestazione a carico del locatore, risultando altrimenti illegittima l'autoriduzione del canone e, a maggior ragione, la totale sospensione del pagamento».
Va, in effetti, ribadito – anche alla luce di quanto puntualizzato dalla Cassazione con ordinanza n. 13887/2011 – che la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore si reputa legittima «soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti». Ebbene, nella fattispecie processuale, accertato che i vizi dell'immobile locato non ne avevano impedito, ma solo parzialmente limitato, il godimento (tanto che l'inquilino aveva continuato, nonostante tutte le anomalie lamentate, ad abitarlo), l'unilaterale e integrale sospensione dell'obbligazione di pagamento del canone non poteva dirsi legittima. D'altronde – lo marca anche la recente decisione della Cassazione n. 11783/2017 –il principio per cui inadimplenti non est adimplendum non può prescindere dall'osservanza dei canoni di correttezza e buona fede che permeano l'intera vicenda contrattuale.
Ecco che, ove un conduttore abbia continuato a godere del bene, pur in presenza dei riscontrati difetti, non sarà legittima la sospensione del pagamento del canone negozialmente fissato, trattandosi di condotta non proporzionale rispetto all'inadempimento del locatore.
Così, se non era per nulla giustificato, nella vicenda concreta, il mancato pagamento del mensile, era, invece, senz'altro grave l'inadempimento dell'inquilino, stante l'ammontare del debito, la durata della morosità e il protratto godimento dell'abitazione. Di qui, visto lo squilibrio tra le prestazioni delle parti, la decisione, inevitabile, di dichiarare risolto il contratto di locazione, inteso come accoglimento della richiesta della proprietaria, non formulata espressamente, ma implicitamente contenuta nell'intimazione di sfratto (Cassazione n. 15904/2014).