Affitto commerciale, l’idoneità dell’immobile va verificata dal conduttore

Spetta al conduttore l'onere di verificare se le caratteristiche dell'immobile locato ad uso non abitativo siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che vi vuole esercitare e per il rilascio delle autorizzazioni amministrative, compresi i divieti di sosta o le altre limitazioni indispensabili per fruirne in maniera legittima. Il locatore, quindi, non sarà responsabile per il diniego delle autorizzazioni, neanche se lo stop sia dipeso dai connotati del bene locato. O meglio, solo nel caso in cui il rilascio delle licenze amministrative necessarie allo svolgimento dell'attività sia stato oggetto di una specifica pattuizione, allora la destinazione particolare dell'alloggio fungerà da condizione di efficacia, elemento presupposto o contenuto dell'obbligazione assunta dal locatore di garantirne il pacifico godimento in relazione all'uso convenuto. Lo precisa il Tribunale di Potenza, con sentenza n. 38 del 24 gennaio 2018 (G.o.t. avv. Mariella Elena Cirillo).
La lite nasce dalla decisione della proprietaria di un appartamento di citare in giudizio il conduttore cui l'aveva concesso ad uso commerciale, perché “colpevole” di non averle versato sei mesi di canone per un totale di circa 2.600 euro. Di qui, l'intimazione di sfratto per morosità con annessa richiesta di ordinanza di convalida o, in caso di opposizione, di rilascio, e l'ingiunzione di pagamento per i mensili scaduti e per quelli a scadere, ovviamente maggiorati degli interessi legali sino al soddisfo. Ma l'inquilino, invece di negare il proprio inadempimento, lo giustifica adducendo la circostanza che la locatrice, in realtà, aveva mancato di disporre accorgimenti ed opere minime nel piazzale antistante il negozio, da lui invocate più volte, indispensabili per consentire il godimento pacifico del bene, turbato da una sosta continua di automezzi tale da ostacolare l'ingresso e lo svolgimento dell'attività.
Stato di cose per il quale, è lui a pretendere in via riconvenzionale la restituzione di tutti i canoni versati e il risarcimento del danno subìto. Il giudice, rigettata l'istanza di ordinanza di rilascio dell'immobile e disposto il mutamento del rito da ordinario a speciale locatizio, boccia l'emissione del decreto ingiuntivo dei canoni scaduti difettando il presupposto della convalida. La donna, però, notifica un nuovo atto di intimazione di sfratto per morosità, cui segue, questa volta, ordinanza di rilascio dell'immobile, ritenendosi non compreso all'interno del contratto locativo il piazzale oggetto delle contestazioni del conduttore.
La causa prosegue con rito mutato e viene accolta la domanda di parte attrice. Nel contratto di locazione – come attestato dai carteggi in atti – è individuata come oggetto l'unità immobiliare senza riferimenti a porzioni o parti connesse e/o annesse, e per tale bene non risulta pagato il canone.
Tanto premesso, si legge in sentenza, non possono dirsi sussistenti i presupposti per ritenere incluso nell'oggetto della locazione il piazzale oggetto di contestazione, avendo il conduttore fornito prova di «diversa entità dell'immobile locato contenente quindi anche il piazzale, risultante ad esempio da mappa catastale, planimetria e quanto altro, da cui potesse emergere la reale inclusione nella particella indicata in contratto e oggetto di locazione anche di tale porzione, a suo esclusivo godimento». Ancora, non risulta che la proprietaria abbia assunto un contegno omissivo tale da ritenersi un comportamento preordinato ad impedire il godimento del bene, né che la sua condotta sia stata posta in essere in modo diretto e personale, essendo la denunciata occupazione legata ad utenti e clienti di altri negozi adiacenti.
D'altro canto, ricorda il G.o.t., è pacifico che «nei contratti di locazione relativi a immobili destinati a un uso diverso da quello abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche dell'immobile siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché ai fini del rilascio delle autorizzazioni amministrative, ivi compresi divieti di sosta, o altre limitazioni indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato» e che «non esistendo alcun onere per il locatore di conseguire tali autorizzazioni, non è configurabile a suo carico alcuna responsabilità per inadempimento qualora il conduttore non riesca a ottenerle, nonostante il diniego da parte dell'amministrazione sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato».
Deve, pertanto, desumersi che solamente ove il rilascio delle licenze amministrative necessarie allo svolgimento dell'attività sia stato puntualmente pattuito, allora la destinazione particolare dell'immobile – tale da richiedere che sia dotato di precise caratteristiche e ottenga specifiche licenze – assumerà rilievo quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligazione assunta dal locatore di garantirne il pacifico godimento in relazione all'uso convenuto. Ma, a tal fine, non sarà sufficiente la semplice enunciazione, nel contratto, che la locazione venga stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità del bene da parte del locatore.
Ciò, perché al conduttore, in linea generale, non è consentito astenersi dal versare il canone o ridurlo unilateralmente a fronte di una riduzione o diminuzione nel godimento del bene, neppure se si assume che l'evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale del pagamento, infatti, annota la giurisprudenza, è legittima solo qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti (Cassazione 14739/2005). Se, allora, nessuna somma si poteva legittimamente vantare per il mancato godimento del negozio, e neppure poteva dirsi poco non grave l'inadempimento del conduttore, stante il protratto mancato pagamento dei canoni, il Tribunale di Potenza non poteva che dichiarare la risoluzione del negozio locatizio e confermare l'ordinanza di rilascio del bene.