Sublocazioni con il criterio di cassa
I redditi incassati nel 2018 e relativi a locazioni del 2017 seguono regole diverse, in dichiarazione, a seconda che si tratti di redditi fondiari o di redditi diversi.
Ma andiamo con ordine. Gli intermediari che intervengono nella stipula o nella gestione dei contratti di locazione breve, se incassano o intervengono nel pagamento dei canoni o dei corrispettivi, sono tenuti ad applicare una ritenuta del 21% in qualità di sostituti d’imposta. È l’effetto di quanto previsto dall’articolo 4 del DL 50/2017.
La ritenuta è effettuata nel momento in cui l’intermediario riversa le somme al locatore e si applica sull’importo del canone o corrispettivo lordo indicato nel contratto. Non vanno assoggettate a ritenuta eventuali penali o caparre/depositi cauzionali, perché si tratta di somme di denaro diverse e ulteriori rispetto al corrispettivo pattuito.
La ritenuta è a titolo d’imposta se in dichiarazione dei redditi o all’atto della registrazione del contratto si opta per l’applicazione della cedolare secca. Negli altri casi si considera effettuata a titolo d’acconto dell’Irpef.
Gli intermediari sono tenuti a certificare le ritenute operate ai locatori con il rilascio della Certificazione unica. È bene ricordare che il reddito fondiario derivante dalla locazione effettuata nel 2017 va indicato in dichiarazione, anche se il corrispettivo non è stato ancora percepito.
Al contrario, se il corrispettivo è stato riscosso nel 2017, ma il periodo di locazione avviene nel 2018, la tassazione va rinviata al momento in cui la locazione è maturata (redditi 2018, e quindi dichiarazioni presentate l’anno prossimo). In tutte queste situazioni sarà dunque necessario parametrare le regole dichiarative con i dati della Cu.
La regola dell’imputazione in base alla maturazione, però, vale solo quando ci si trova di fronte a redditi di natura fondiaria, cioè - semplificando - quando il locatore è titolare di un diritto reale. Il reddito derivante dalla sublocazione o dalla concessione in godimento a titolo oneroso effettuata dal comodatario va, invece, tassato nell’anno in cui il corrispettivo è percepito (con il criterio di cassa, quindi) senza tenere conto di quando effettivamente il soggiorno ha avuto luogo.
I dati trasmessi tramite la «Certificazione redditi – locazioni brevi», sia per il comodatario, sia per il sublocatore, sono riportati nel quadro D «Sezione I - redditi di capitale, lavoro autonomo e redditi diversi» del modello 730/2018, secondo il principio di cassa, optando automaticamente per la cedolare secca. Il contribuente rimane tuttavia arbitro della propria tassazione, poiché la può modificare in dichiarazione assoggettando il reddito a tassazione ordinaria.
Nella Cu è indicato solitamente solo il codice fiscale del soggetto che ha stipulato il contratto di locazione breve. Questo avviene anche in caso di comproprietà, dove, però, il reddito andrebbe imputato pro quota fra i vari soggetti.
In questa circostanza bisogna quindi intervenire attribuendo in dichiarazione proporzionalmente il reddito a tutti i comproprietari,in base alle rispettive quote.
Attenzione, però: quanto alla ritenuta subìta, va segnalato che potrà essere scomputata (o chiesta a rimborso) solo dal soggetto intestatario della Cu e non anche dagli altri comproprietari.
