Affitto: vizi sopravvenuti e risarcimento del danno all’inquilino

Nel caso di vizi della cosa locata non individuati al momento della consegna dell'immobile successiva alla stipula del contratto, il conduttore avrà il diritto di chiedere la risoluzione del contratto o, in alternativa, la riduzione del corrispettivo, fermo restando che tali vizi devo risultare tali da diminuire in modo apprezzabile l'idoneità dei locali in relazione all'uso pattuito per gli stessi. Questo a causa del fatto che, in virtù dell'art. 1581 Cc, gli articoli del codice civile del Libro IV, Titolo III, Capo VI, in materia di locazione e, in particolare quelli relativi alla necessità di riparazioni (art. 1577 Cc) e ai vizi della cosa locata (art. 1578 Cc), risultano applicabili anche nel caso di vizi della cosa sopravvenuti nel corso della locazione.
Sussisterà, nondimeno, anche l'obbligazione risarcitoria a carico del locatore, qualora questi, all'atto della stipula del contratto, fosse a conoscenza degli anzidetti vizi e non vi abbia posto tempestivo rimedio.
Questi i principi desumibili dalla sentenza del Tribunale di Taranto, II sezione civile, pubblicata in data 8 Maggio 2018.
Il conduttore citava in giudizio il proprietario dell'immobile locato chiedendo il risarcimento dei danni patiti - avendo già rilasciato detto immobile - a causa dei vizi riscontrati allo stesso conseguenti a gravi deficienze strutturali, siccome affetto da umidità ascendente, scarsa ventilazione e illuminazione.
Nel contradditorio tra le parti il Tribunale di Taranto premetteva che <<Nel corso del rapporto di locazione, la sopravvenienza ex art. 1581 c.c. di vizi che diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità della cosa locata all' uso pattuito ex art. 1578 c.c., dà vita alla necessità di riparazioni della cosa che grava sul locatore in adempimento dell'obbligo di mantenere la cosa in buono stato locativo di cui all' art. 1576 c.c.. In tale ipotesi il conduttore “è tenuto a darne avviso al locatore” ai sensi dell'art. 1577 c.c.. Qualora il locatore non adempia all' obbligo di riparazione, al conduttore si offrono le seguenti possibilità: a) Può chiedere la risoluzione del contratto, con condanna del locatore al ristoro dei danni eventualmente sofferti a causa della manifestazione dei vizi nota ad esso locatore, ai sensi degli artt. 1578 e 1581 c.c.; b) Può chiedere la riduzione del corrispettivo, con contestuale domanda di risarcimento dei danni eventualmente sofferti, ai sensi degli artt. 1578 e 1581 c.c.; c) Può eseguire egli le riparazioni, dandone contemporaneamente avviso al locatore, e chiedere il rimborso della spesa sostenuta ai sensi dell' art. 1577 c.c., con facoltà di chiedere il risarcimento del danno subito a causa dei vizi noti al locatore ( facoltà non escluda dall' art. 1577 c.c. e riconducibile alla regola generale del comma 2 dell' art. 1578 c.c. ) e la riduzione del corrispettivo in relazione alla parziale indisponibilità della cosa durante i lavori ai sensi dell' art. 1584 c.c., la cui applicazione è compatibile anche con la ipotesi di esecuzione dei lavori di riparazione da parte del conduttore medesimo ex art. 1577 c.c..>>.
Ciò posto, rappresentava come dalla Consulenza Tecnica d'Ufficio, disposta nelle more del processo, erano emersi presenza di umidità - in taluni casi fino alla copertura -, con presenza di colonizzazione biologica, erosione della pitturazione e infiltrazioni di acqua in entrambe le camere da letto, nonché condensa all'interno del bagno e anche nelle stanze da letto.
In relazione alla domanda proposta dall'allora conduttrice, riferisce come la stessa sia <<riconducibile nel paradigma dell'art. 2053 cod. civ., in forza del quale “Il proprietario di un edificio o di altra costruzione è responsabile dei danni cagionati dalla loro rovina, salvo che provi che questa non è dovuta a difetto di manutenzione o vizio di costruzione.” La norma, che costituisce una ipotesi particolare del danno da cose in custodia ex art.2051 cod. civ., introduce una presunzione relativa di responsabilità a carico del dominus dello immobile, su cui incombe l'onere di fornire la prova contraria individuata nella stessa disposizione, e che può esser efficacemente fornita anche in via indiretta secondo la nota equazione casus = non culpa: il proprietario locatore può sottrarsi al giudizio di responsabilità provando che i danni sofferti dal conduttore non dipendano da vizi di costruzione o da negligenza di esso proprietario nella esecuzione dei lavori di manutenzione ordinaria.>>.
Pertanto, rilevato che sul locatore grava il potere-dovere di conservazione e manutenzione periodica dell'immobile, sia nell'interesse dello stesso ma, anche, al fine di evitare a terzi conseguenze pregiudizievoli derivanti dall'utilizzo dell'immobile, al caso di specie si applica <<l'art. 1578 comma 2 del codice civile sancisce che “il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna della cosa.”>>.
Tanto è vero che <<nella fase di esecuzione del contratto di locazione c'è spazio per una responsabilità aquiliana del locatore provocata dai danni sofferti dal conduttore per causa di vizi della cosa locata manifestatisi successivamente che, essendo prodotti dal determinismo della cosa medesima, non sono riconducibili ad una ipotesi di inadempimento del programma contrattuale, e generano la responsabilità del locatore - custode da cui questi potrà liberarsi solo vincendo la presunzione di colpa posta a suo carico e dimostrando che l' evento dannoso sia riconducibile al casus, anche ricorrendo alla prova indiretta secondo la nota equazione casus = non culpa, ove l'assenza di colpa sarà fatta palese dalla prova positivi dell' adempimento degli oneri di manutenzione periodica.>>.
Conseguentemente, in parziale accoglimento della domanda, condanna il proprietario dell'immobile al risarcimento, in favore del conduttore, del danno patrimoniale da questi sofferto a causa dei vizi dell'immobile condotto in locazione, con condanna dello stesso al pagamento delle spese processuali.