Gestione Affitti

Affitto, la visita dei locali prima della firma vincola l’inquilino

di Marco Panzarella e Matteo Rezzonico

Se al momento della firma del contratto di locazione di un immobile ad uso commerciale, il conduttore esamina i locali e dichiara di trovarli adatti al proprio uso, in buono stato di manutenzione e conservazione nonché esenti da difetti, non può in un secondo momento contestare al locatore l'inidoneità dell'immobile alla propria attività, chiedendo la riduzione dell'affitto (articolo 1578 del Codice civile) e il risarcimento del danno (articolo 1581 del Codice civile). Lo ha deciso il Tribunale di Aosta con la sentenza n. 379 del 2 febbraio 2018.
La vicenda ha come protagonisti la titolare di una ditta, che sottoscrive un contratto di locazione ad uso commerciale con le due proprietarie di un immobile (piano terra e interrato), già in passato adibito a bar-tavola calda con cucina e servizi igienici. Una volta firmato il contratto, la conduttrice ritiene che l'immobile sia inidoneo all'esercizio dell'attività per la quale era stato locato, lamentando la carenza dei requisiti igienico-sanitari per lo svolgimento dell'attività di piccola ristorazione, anche in relazione al Regolamento regionale vigente, ed un utilizzo ridotto dei locali al piano interrato, da adibirsi a sala biliardo. Inoltre, denuncia due crolli del soffitto in cartongesso nel piano interrato e delle perdite d'acqua dovute, a suo modo di vedere, a tubature vetuste, con danni stimabili in oltre 8 mila euro. La conduttrice chiede quindi – come anticipato - la riduzione del canone di locazione e il risarcimento dei danni conseguenti alle perdite d'acqua.
Le proprietarie replicano spiegando che - prima di firmare il contratto d'affitto - il conduttore ha avuto modo di visionare i locali accettandone le condizioni. Per quanto riguarda i danni - in particolare - sostengono di essere intervenute tempestivamente sulle perdite di acqua con un tecnico di fiducia, contestando invece all'inquilino di non aver ricevuto alcuna segnalazione o denuncia per i crolli strutturali.
Inoltre, le locatrici sostengono che ad essere inadempiente è l'inquilino che si è reso moroso nel pagamento delle spese accessorie, per un importo di circa 3 mila euro e ha trasformato l'immobile in locale notturno, arrecando grave disturbo agli altri abitanti dello stabile.
Fallito il tentativo di conciliazione e dopo aver sentito le parti e i testimoni, il Tribunale trae le proprie conclusioni, affermando il principio per il quale all'atto della stipula del contratto la parte conduttrice che ha dichiarato “di aver esaminato i locali e di averli trovati adatti al proprio uso, in buono stato di manutenzione e conservazioni ed esenti da difetti”, non può poi eccepire la mancanza dei requisiti igienico sanitari per lo svolgimento della propria attività.
La reale consistenza dei locali concessi in locazione - spiega il giudice – era infatti «…agevolmente constatabile dall'odierne ricorrente allorché ha esaminato i locali trovandoli adatti al proprio uso, ne la generica finalità commerciale indicata nel contratto tra le parti può ritenersi implicare, in carenza di ulteriori e più specifiche indicazioni, un riferimento specifico ad una od altra delle tipologie di esercizio classificate e normate dal Regolamento regionale vigente in materia, tanto più che l'odierna ricorrente risulta cessionaria dell'azienda già gestita nei medesimi locali dalla precedente conduttrice». Peraltro - aggiunge - in tema di responsabilità del locatore per carenze dell'immobile locato, tali da renderlo inutilizzabile o solo parzialmente utilizzabile per lo svolgimento delle attività che il conduttore intenda esercitarsi, la Suprema Corte, ha di recente avuto modo di chiarire che «solo quando l'inagibilità o l'inabitabilità del bene attenga a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire il rilascio degli atti amministrativi relativi alle dette abitabilità o agibilità e da non consentire l'esercizio lecito dell'attività del conduttore conformemente all'uso pattuito, può configurarsi l'inadempimento del locatore, fatta salva l'ipotesi in cui quest'ultimo abbia assunto l'obbligo specifico di ottenere tali atti» (cfr. Cass. 13651 del 16/06/2014).
Oltre a dichiarare risolto il contratto di locazione per inadempimento del conduttore e ad ordinare il rilascio dell'immobile, il Tribunale valdostano ha anche rigettato le sue domande di riduzione del prezzo e risarcitorie, condannandolo a pagare le spese condominiali alle proprietarie dell'immobile.

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