Gestione Affitti

Dallo sfratto al «rito locatizio», come può cambiare il processo in corso

di Selene Pascasi

Con l'opposizione dell'intimato, il procedimento di convalida di sfratto muta, automaticamente, in un nuovo rapporto processuale basato sull'ordinaria domanda di accertamento e condanna (o risoluzione e condanna) da ritenersi implicitamente proposta dal locatore che prosegua nel realizzare la sua pretesa.
Sarà essenziale, quindi, affrontare le questioni su cui la stessa si basa: risoluzione del contratto di locazione per inadempimento, condanna alla restituzione del bene e condanna al pagamento dei canoni insoluti. Lo sottolinea il Tribunale di Roma, con sentenza n. 5848 del 16 marzo 2018. Apre la causa, l'atto con cui una S.r.l. chiede la convalida dello sfratto nei confronti di un'associazione culturale che, da diversi mesi, non versava i canoni di locazione, accumulando un debito di circa 11 mila euro.
Emesso l'ordine di rilascio dell'immobile, il rito diviene locatizio e – sancita la risoluzione del contratto per inadempimento – viene emessa condanna a restituire il bene e regolarizzare i mensili. Del resto, la creditrice aveva assolto all'onere probatorio allegando il contratto quale titolo fondante la propria pretesa e il diritto all'incasso. Ciò, considerato che, se l'altrui inadempimento si può semplicemente addurre, sarà la controparte a dover dimostrare l'esattezza e la completezza dell'adempimento, ossia il fatto estintivo dell'avversa richiesta. Criterio di riparto della prova applicabile anche qualora venga sollevata eccezione d'inadempimento (Cassazione, 826/2015).
Ebbene, sul punto, l'associazione opponeva una circostanza precisa: il bene presentava vizi tali da pregiudicarne il godimento, tanto che, subìti un allagamento e delle infiltrazioni di acqua, si erano resi necessari lavori per un esborso di 16 mila euro, da compensare sui canoni reclamati. Tuttavia, marca il Tribunale memore dell'insegnamento della Cassazione, una tale eccezione può pesare sulla condanna al pagamento dei mensili ma non anche sulla risoluzione del contratto, non potendo il conduttore astenersi dal versare il canone o limarlo arbitrariamente, neppure di fronte ad una «riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, quand'anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore».
Condotte legittime, si legge in sentenza, solo se «venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti». Ma il totale inutilizzo, nella vicenda, non era stato mai rilevato.
La sospensione della controprestazione, poi, si dirà corretta solo se conforme a lealtà e buona fede (Cassazione, 13887/2011). Da accogliersi, quindi, la domanda di risoluzione del contratto con condanna alla restituzione del bene per grave inadempimento della locatrice. Gravità – riscontrabile nella fattispecie per via dell'ammontare dovuto – che, per i contratti di locazione di immobili ad uso non abitativo potrà valere ad orientarsi secondo il canone che, per gli abitativi, funge da criterio legale di predeterminazione (art. 5 l. 392/1978). Decisione imposta, per il Tribunale, sia dalla conversione del rito in locatizio conseguente all'opposizione promossa, che dal rigetto dell'eccezione di compensazione con le somme spese per gli interventi straordinari sopportati dall'associazione.
D'altronde, l'acclarata necessità di eseguire riparazioni urgenti e la conoscenza della circostanza da parte del locatore – rimasto inerte per un tempo ragionevole – equivalgono all'avviso cui il conduttore è tenuto se opti per provvedere direttamente alle riparazioni. Rimborso ottenibile, sia chiaro, producendo carteggi che attestino tutti i costi sostenuti, pena restituzione parziale degli importi se, come accaduto nella lite risolta dal giudice romano, si depositino fatture per un totale inferiore alle somme dedotte in compensazione. Ben si spiega, allora, la decisione di disporre il pagamento dei canoni insoluti ma non per la capienza iniziale.

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