Affitto maggiorato con patto a parte, la nullità non si rileva d’ufficio

L'articolo 13 comma 1 della Legge 431 del 1998 stabilisce che “È nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”.
Il quadro della disciplina è completato dalla sentenza numero 18213 del 17 settembre 2015 con la quale la Corte di Cassazione ha deliberatoche la predetta norma “sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente”.
La questione di merito principia, invece, con la proposizione di un'azione giudiziale da parte di un conduttore con la quale domandava al giudice di accertare la nullità di un accordo dissimulato con il quale i proprietari dell'immobile locato avevano determinato un canone superiore a quello riportato nel contratto registrato.
All'esito del giudizio il giudice condannava i locatori alla refusione delle somme pagate in eccesso dal conduttore, riconoscendo tuttavia come fosse inutilizzabile nel giudizio il contratto dissimulato in quanto prodotto in copia fotostatica prontamente disconosciuta dall'attore.
I proprietari, data la soccombenza, decidevano di impugnare la sentenza in Appello.
In modo non dissimile rispetto al primo giudice la Corte d'Appello condannava i proprietari, stabilendo la nullità dei patti aggiunti ai sensi del combinato disposto dell'articolo 13 della Legge 431 del 1998 e la sentenza Cassazione numero 18213 del 2015 citata in precedenza.
Vista la duplice soccombenza i proprietari agivano in sede di Cassazione per ottenere la riforma della sentenza di Appello.
A tal fine essi proponevano un ricorso articolato in svariati motivi di diritto lamentando, tra le altre cose, la nullità della decisione d'appello per avere rilevato d'ufficio la nullità del contratto di locazione dissimulato, omettendo di sottoporre la questione al preventivo vaglio delle parti costituite e nel rispetto del contraddittorio.
Altro motivo di doglianza era la circostanza della violazione dei principi in tema di “overruling processuale”, ribaditi tra l'altro dalla sentenza Cassazione numero 15144 del 2011, per avere la Corte d'Appello “dichiarato d'ufficio e con efficacia retroattiva la nullità del contratto di locazione aderendo al sopravvenuto principio innovativo sancito da Cass. Sez. U. n. 18213 del 2015” e lamentando un omesso rilievo degli effetti dell'acquiescenza espressa dall'appellato mediante l'omissione della riproposizione della questione della nullità in grado d'appello.
La Cassazione, con la sentenza numero 7933 del 30 marzo 2018, accoglieva il ricorso proposto dai proprietari.
In particolare secondo la Suprema Corte il Giudice d'Appello aveva errato nella sua decisione nel valutare d'ufficio la questione della nullità del contratto dissimulato.
Tale questione, difatti, era oggetto della domanda principale in primo grado, ma non era mai stata sollevata dal conduttore a seguito dell'appello della decisione da parte dei proprietari.
Valutava, quindi, il giudice nomofilattico come su tale questione si fosse verificata l'acquiescenza da parte del conduttore ai sensi e per gli effetti dell'articolo 346 del Codice di Procedura Civile.
Tale norma afferma che «le domande e le eccezioni non accolte nella sentenza di primo grado, che non sono espressamente riproposte in appello, si intendono rinunciate».
Secondo la Cassazione la questione relativa alla nullità del contratto dissimulato pur non richiedendo la proposizione di un appello incidentale, avrebbe comunque dovuto essere sollevata dall'appellato nel primo atto difensivo del giudizio.
Concludeva la Corte che «non avendo dunque l'appellato riproposto la relativa eccezione ai sensi dell'art. 346 cod. proc. Civ., sulla non nullità del patto deve considerarsi determinato un giudicato interno che ostava al nuovo esame della questione».
In esito a tale ragionamento la Cassazione accoglieva il ricorso proposto, cassava la sentenza di Appello e rinviava il giudizio al giudice competente per una nuova valutazione sul merito.