Affitti, la sublocazione non si proroga con il rinnovo della locazione

Niente proroga della sublocazione come conseguenza automatica del rinnovo della locazione. Il collegamento tra i due contratti, infatti, non incide sull'autonomia negoziale. Lo ricorda la Corte di Cassazione con sentenza n. 6390 depositata il 15 marzo 2018 (relatore Chiara Graziosi) .
Il contenzioso prende le mosse dalla decisione di locatore e inquilino di stipulare un contratto locatizio in sostituzione del precedente, ormai scaduto. Rinnovo che, secondo i due, avrebbe comportato anche la proroga della sublocazione. Di diverso avviso la sublocataria che, ritenendosi libera da vincoli, smette di versare il mensile e rilascia l'immobile. Di qui, l'ingiunzione di pagamento dei canoni insoluti, che la donna contesta: non aveva senso, afferma, onorare un contratto cessato contestualmente alla scadenza della locazione. E questo a prescindere dal suo rinnovo, rispetto al quale era soggetto terzo.
La vicenda, esaminata prima dal Tribunale e poi dalla Corte d'Appello, arriva in Cassazione, i cui giudici accolgono la tesi della signora.
Nonostante un contratto di locazione sia collegato ad una sublocazione sullo stesso bene, o su parte di esso – spiega il collegio – l'autonomia negoziale dei contraenti principali non si estenderà a disciplinare il regolamento che regge il contratto derivato, restando la sublocazione un negozio autonomo da quello locatizio, cui non è assorbita né asservita. Il collegamento tra contratto principale e derivato, in sintesi, non dà luogo ad un unico contratto ma ad una pluralità coordinata di atti che «rimangono entità negoziali autonome».
Non solo. L'articolo 1595 del Codice civile sancisce che la nullità o la risoluzione del contratto di locazione ha «effetto anche nei confronti del subconduttore, e la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore ha effetto anche contro di lui» ove non si abbia «pregiudizio delle ragioni del subconduttore verso il sublocatore». Di conseguenza, pur restando il subconduttore vincolato alle regole pattizie accettate con la sottoscrizione del contratto principale, non lo si potrà costringere a subire variazioni anche accidentali e, comunque, unilaterali, di un rapporto principale cui non abbia aderito. Di contro, finirebbe per rimanere gravato di una durata contrattuale più lunga senza averla concordata né previamente accettata.
Andava accolto, quindi, il ricorso formulato dalla ricorrente, il cui rifiuto di sottostare al prolungarsi della sublocazione pattuito solo tra conduttore e locatore era più che legittimo.