Lastrico solare, per le infiltrazioni risponde il locatore e non l’inquilino

Le diatribe tra proprietario e conduttore, in merito a danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobate, sono state prese in esame, dalla Cassazione, nell'ordinanza 6132 del 2018 , nella quale una società esponeva di essere proprietaria di un immobile, destinato ad attività commerciale e magazzino, sottostante a un giardino condominiale nonché ad un parcheggio che riteneva, erroneamente, essere di proprietà di una ulteriore società, citata, con il condominio, in giudizio. La società convenuta si costituiva facendo presente di non essere più proprietaria di immobili in loco, ma solo conduttrice di alcune porzioni immobiliari ricevute in locazione; e chiamava in causa i locatori, in quanto, con dichiarazione del marzo 2003, si erano impegnati con la società in questione ad eseguire, appositi lavori di riparazione, garantendo l'esonero da responsabilità della convenuta per futuri episodi pregiudizievoli. Inoltre, le infiltrazioni ancora residue, dopo i lavori posti in essere all'esito dell'impegno del 2003, dovevano ritenersi provenissero solo dall'area condominiale.
Il condominio si costituiva affermando che le infiltrazioni erano frutto di un caso fortuito, ovvero un maltempo eccezionale.
Si costituivano, anche, i locatori, eccependo la loro estraneità ai fatti, poiché, già in precedenza, era insorta una analoga lite per infiltrazioni verificatesi nella parte anteriore dei locali di loro comune proprietà. Tali eventi di danno erano stati oggetto di accertamento tecnico preventivo, cui era seguita, nel 2003, la transazione in base alla quale avevano, in seguito, eseguito le opere d'impermeabilizzazione. Inoltre, la porzione d'immobile, oggetto del giudizio, era situata nella parte posteriore dell'area dove non avevano alcuna proprietà.
Il tribunale accoglieva la domanda nei confronti della convenuta, quale conduttrice, e del Condominio. I soccombenti venivano condannati all'esecuzione dei necessari lavori di ripristino e impermeabilizzazione sia del lastrico che delle aiuole condominiali, da cui provenivano le infiltrazioni, nonché al pagamento di una somma a titolo di risarcimento dei danni. I distinti appelli di tutti gli attori in causa venivano respinti dalla Corte di secondo grado, la quale osservava che la consulenza tecnica di ufficio aveva riscontrato la provenienza delle infiltrazioni dalle aiuole pensili condominiali e dal lastrico di cui era conduttrice la società in primo grado convenuta, la quale era da ritenere responsabile poiché la carente tenuta idraulica non coinvolgeva parti strutturali né impianti dell'immobile locato.
Avverso quest'ultima decisione, ricorreva, per Cassazione, la società in primo grado convenuta, ritenendo che la Corte di appello avrebbe dovuto imputare la responsabilità al proprietario trattandosi di elementi strutturali dell'immobile e che gli obblighi di riparazione straordinaria spettavano al proprietario dell'immobile locato, e non al conduttore. Per il ricorrente, gli accordi contrattuali prevedevano, in capo al conduttore, solo obblighi di piccola manutenzione o altri obblighi assimilati ed elencati ed era mancata la valutazione della dichiarazione del marzo 2003 che attestava l'impegno, ai lavori necessari, senza alcun onere economico per la società deducente. Inoltre, le infiltrazioni provenivano da distinte parti di immobili e quindi non poteva ravvisarsi quella unicità del fatto lesivo che potesse legittimare l'imputazione.
Per la Cassazione, poiché la responsabilità prevista dagli artt. 2051, cod. civ., implica la disponibilità giuridica e materiale del bene che dà luogo all'evento lesivo, al proprietario dell'immobile locato sono riconducibili i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione , mentre grava sul conduttore la responsabilità per i danni provocati a terzi dagli accessori e dalle altre parti dell'immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità, con facoltà e obbligo d'intervenire così da evitare pregiudizio ad altri, salva l'eventuale rivalsa del locatore, nel rapporto interno, contro il conduttore che abbia omesso di avvertirlo della situazione di pericolo. La responsabilità si configura a carico sia del proprietario che del conduttore, allorché nessuno dei due sia stato in grado di dimostrare che la causa autonoma ed esclusiva del danno subìto dal terzo sia da ravvisare nella violazione, da parte dell'altro, dello specifico dovere di vigilanza o custodia su di lui gravante, ovvero allorché il danno si sia verificato in conseguenza sia di un difetto di costruzione di un impianto conglobato nelle strutture murarie, sia di una non corretta utilizzazione di esso, o dei suoi accessori, nella disponibilità esclusiva del conduttore. Nel caso in esame, la causa dei danni è stata individuata nella carente tenuta idraulica del lastrico, per cui non se ne poteva trarre la conclusione dell'esenzione da responsabilità del proprietario con imputazione della stessa a carico del conduttore.
La Corte ha, perciò, accolto il primo motivo di ricorso, dichiarando assorbiti i restanti, cassando la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, e rigettando la domanda della società nei confronti della ricorrente, condannando la prima alla rifusione delle spese processuali della seconda, liquidate per il primo grado in euro 2.800,00, per il secondo grado in euro 3.200,00, per la fase di legittimità in euro 3.000,00 oltre euro 200,00 per esborsi, oltre al 15 per cento di spese forfettarie oltre accessori legali.